Приватизація землі: норми ст. 121 ЗКУ і обмеження воєнного стану
Безоплатна приватизація земельної ділянки — право кожного громадянина України отримати землю із державної або комунальної власності у власних межах норм (ст. 121 ЗКУ): до 2,0 га для особистого селянського господарства, до 0,25 га під житло в селі, до 0,10 га під дачу, до 0,01 га під гараж — і так по 6 видах цільового призначення (1 раз на кожний). З 07.04.2022 діє мораторій воєнного стану (Розділ X ЗКУ, п. 27) — масова безоплатна приватизація призупинена. Винятки — для власників нерухомості на ділянці (Закон № 2698-IX) і ветеранів УБД. Я координую цю практику в фонді — нижче 7 кроків, як пройти процедуру за чинними правилами, та що робити, якщо рада відмовила.
га — макс. для ОСГ (ст. 121 ЗКУ)
видів цільового призначення — по 1 разу на кожний
місяць — строк рішення ради (ст. 118 ЗКУ)
Адвокат на дзвінок цілодобово
7 кроків — від ідеї приватизувати до запису в Держреєстрі прав
+380 73 051 50 77
Допомога фонду з приватизації землі — у 3 кроки
Три кроки — від першого дзвінка координатору до підписання договору з профільним адвокатом фонду.
1. Безкоштовний дзвінок
2. Профільний адвокат
3. Робота над справою
Адвокат фонду з приватизації землі та земельних спорів
Координатор підбере профільного адвоката під вашу справу. Зʼєднання — у межах 1–2 робочих днів.
6 видів безоплатної приватизації — норми ст. 121 ЗКУ
Кожен громадянин має право на безоплатну приватизацію по 1 разу на кожен з 6 видів — у межах граничних норм.
Адвокат фонду перевіряє, чи не реалізували ви вже право на цей вид — повторна безоплатна приватизація того ж виду цільового призначення неможлива. Якщо реалізували — лишається купівля з аукціону або оренда. Дивіться інші послуги розділу земельного права, зокрема спадкування земельних ділянок та земельні спори.
5 типових ситуацій у приватизації землі — і що робить адвокат
Найчастіші запити до адвоката фонду — і реальні шляхи розвʼязання у кожному.
Ситуація: ви подали клопотання про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою — рада відмовила без посилання на закон або «через відсутність вільних ділянок». Це типове порушення ст. 118 ЗКУ: відмова має бути вмотивованою і ґрунтуватися на конкретній нормі.
Стратегія адвоката: протягом 6 місяців подаємо адміністративний позов до окружного адмінсуду за місцем розташування ради. Просимо: 1) визнати протиправною бездіяльність/відмову; 2) зобовʼязати раду повторно розглянути клопотання та надати дозвіл. Судовий збір — мінімальний (за немайнову вимогу).
Реальний результат: суди в більшості випадків задовольняють такі позови, якщо відмова неконкретна. Виконавча служба після ухвали примушує раду надати дозвіл. Зверніть увагу: рішення суду не замінює рішення ради — після ухвали потрібно знов проходити процедуру в раді.
Ситуація: ви хочете приватизувати землю, але дізнались про мораторій з 07.04.2022 (Розділ X ЗКУ, п. 27, пп. 5). Не всі випадки під забороною — є кілька законних винятків, у яких приватизація працює і зараз.
Винятки з мораторію:
- Закон № 2698-IX від 19.10.2022 — якщо на ділянці вже є ваша нерухомість (житловий будинок, гараж, садовий будинок) з належно оформленим правом власності, ви можете приватизувати землю під ним.
- Користування з 2001 року — якщо ділянка перебуває у фактичному користуванні з часів до набрання чинності ЗКУ.
- Ветерани УБД — окрема процедура (Закон № 2247-IX) для учасників бойових дій, осіб з інвалідністю внаслідок війни.
- Спадщина — отримання ділянки у спадок не підпадає під мораторій.
Адвокат фонду оцінює, чи підпадає ваша ситуація під виняток, і веде процедуру відповідно до пільгової норми. Поза винятками — приватизація законним шляхом призупинена до закінчення воєнного стану.
Ситуація: у вас є житловий будинок (зведений, успадкований, придбаний), але земля під ним — не приватизована (наприклад, оренда або взагалі без оформлення). За Законом № 2698-IX від 19.10.2022 ви можете приватизувати землю під будинком навіть у воєнний час.
Алгоритм адвоката:
- Перевіряємо документи: свідоцтво/витяг з Держреєстру прав на будинок, технічний паспорт.
- Готуємо клопотання до сільської/селищної/міської ради з посиланням на Закон № 2698-IX і ст. 118 ЗКУ.
- До клопотання — графічні матеріали ділянки, копії документів про право власності на будинок.
- Після дозволу — замовлення проєкту землеустрою у сертифікованого інженера.
- Затвердження радою → реєстрація в Держреєстрі прав (нотаріус або ЦНАП).
Норма ділянки під будинком — у межах ст. 121 ЗКУ (0,25/0,15/0,10 га залежно від типу населеного пункту). Якщо реальна ділянка більша — на надлишок оформляється окремий правовстановлюючий документ (оренда, викуп).
Ситуація: ви — учасник бойових дій (УБД), особа з інвалідністю внаслідок війни, член родини загиблого захисника. За Законом № 2247-IX ви маєте право на безоплатну приватизацію земельної ділянки під час воєнного стану — попри загальний мораторій.
Покрокова процедура:
- Подаєте заяву про включення до Списку учасників бойових дій та осіб з інвалідністю внаслідок війни для отримання землі (через «Дію» або ЦНАП).
- Після включення — клопотання до відповідної ради/Держгеокадастру з посиланням на пільгу.
- До клопотання: посвідчення УБД/інваліда внаслідок війни, копія паспорта, графічні матеріали.
- Рада надає дозвіл на проєкт землеустрою у позачерговому порядку.
- Після проєкту — затвердження і реєстрація права.
Норми ті самі (ст. 121 ЗКУ): до 2,0 га ОСГ, до 0,25 га під будинок, до 0,10 га під дачу тощо. Право — на кожен з 6 видів призначення один раз.
Ситуація: під час розроблення проєкту землеустрою виявилось, що ваша ділянка частково накладається на сусідську (зареєстровану в кадастрі) або кадастровий план не відповідає реальним межам на місцевості. Це блокує реєстрацію.
Алгоритм адвоката:
- Замовляємо експертне обстеження межі у сертифікованого інженера-землевпорядника.
- Узгодження межі з сусідом — підписання акта погодження. Якщо сусід не погоджується — досудовий лист з пропозицією виправити кадастр.
- Якщо мирно не вдається — позов до суду про визначення межі або визнання незаконним рішення про реєстрацію сусідньої ділянки у частині накладки.
- Експертиза земельно-кадастрова в суді — обовʼязкова доказова стратегія.
- За результатом — внесення змін до Держземкадастру і реєстрація ділянки за вами.
Результат: правильно проведена кадастрова експертиза + грамотний позов = у більшості випадків межа виправляється на користь того, хто має первинні землевпорядні документи. Без адвоката — ризик втратити частину ділянки назавжди.
Самостійно чи з адвокатом фонду?
Приватизація землі — процес з 7+ кроків, де кожна помилка призводить до відмови або затягування на роки. Самостійно можна пройти, якщо ситуація проста. У спірних випадках (мораторій, відмова ради, накладка) — без адвоката шанси низькі.
Самостійно
Підходить для простих випадків (ділянка під будинком, ветеранська пільга)
-
Строк подачі Від 6 місяців до 2+ років (без юридичного супроводу)
-
Витрати Ризик неправильно адресувати клопотання — відмова без розгляду по суті
-
Хто розглядає · Шанси Без оцінки винятків з мораторію — клопотання часто відхиляють
-
Тривалість Помилки в проєкті землеустрою → блокування реєстрації
Працює, коли ваша ситуація — типова (ділянка під будинком + Закон № 2698-IX, ветеранська пільга, спадщина). У складних випадках (мораторій, накладка межі, відмова ради) — велика частка людей здається після другої відмови.
З адвокатом фонду
Підходить для спірних випадків (мораторій, відмова ради, накладка межі)
-
Строк подачі Етапи плануються наперед, з оцінкою винятків з мораторію
-
Витрати Адвокат оформлює клопотання + графічні матеріали з правильним обґрунтуванням
-
Хто розглядає · Шанси Якщо відмови ради — адмінпозов з рекомендованими формулюваннями
-
Тривалість Реєстрація права у Держреєстрі прав — без переробок і повторних подач
Адвокат супроводжує весь шлях: оцінює право, готує клопотання, перевіряє проєкт землеустрою, оскаржує відмови. Економить роки і відмінні рішення ради. Якщо складних ситуацій (накладка меж, спір зі спадкоємцями) — судовий супровід.
Не впевнені, який шлях ваш? Координатор фонду уточнить ситуацію по телефону і скаже, чи є підстави для суду — перша консультація безкоштовна.
Часті запитання про приватизацію землі
Так, але з обмеженнями. З 07.04.2022 діє мораторій (Розділ X ЗКУ, п. 27, пп. 5): формування нових ділянок для безоплатної приватизації призупинено. Втім, є винятки, у яких приватизація працює і зараз:
- Ділянка під вашим житловим будинком, гаражем, садовим будинком (Закон № 2698-IX від 19.10.2022).
- Ділянка, якою ви користувались до 2001 року (приведення документів у відповідність із чинним ЗКУ).
- Земля для учасників бойових дій, осіб з інвалідністю внаслідок війни (Закон № 2247-IX).
- Спадщина — приймання у спадок не підпадає під мораторій.
Якщо ваш випадок не підпадає під виняток — нова безоплатна приватизація недоступна до закінчення воєнного стану. Альтернативи — купівля з аукціону або довгострокова оренда.
До 6 ділянок — по одній на кожен вид цільового призначення (ст. 121 ЗКУ):
- Фермерське господарство — у розмірі паю.
- Особисте селянське господарство — до 2,0 га.
- Будівництво житла — 0,25/0,15/0,10 га (село/селище/місто).
- Садівництво — 0,12 га.
- Індивідуальне дачне будівництво — 0,10 га.
- Гараж — 0,01 га.
Право — один раз на кожен вид. Якщо ви вже отримали безоплатно ділянку для дачі — повторна дачна приватизація неможлива; але можна окремо отримати ОСГ, гараж тощо. Перевірити, чи вже реалізовано право, — через Держгеокадастр (e.land.gov.ua) або запит у відповідну раду.
Іноземці та особи без громадянства не мають права на безоплатну приватизацію в Україні (ст. 81 ЗКУ). Це право — виключно для громадян України.
Що можуть іноземці:
- Купити земельну ділянку несільгосппризначення у межах населених пунктів або під своєю нерухомістю поза межами.
- Прийняти у спадок будь-яку землю (але с/г землю — з обовʼязком відчуження протягом 1 року).
- Орендувати землю — без обмежень за цільовим призначенням.
Заборонено іноземцям: набувати у власність землі сільгосппризначення (ст. 81, 82 ЗКУ). Це стосується також іноземних юросіб.
За ст. 118 ЗКУ рада має 1 місяць на розгляд клопотання про дозвіл на проєкт землеустрою (або затвердження готового проєкту). Якщо строк пройшов і немає ні дозволу, ні вмотивованої відмови — це протиправна бездіяльність.
Алгоритм:
- Подаємо письмовий запит про статус розгляду (з реєстрацією у канцелярії ради).
- Через 10 днів без реакції — адміністративний позов в окружний адмінсуд за місцем розташування ради. Вимога: визнати протиправною бездіяльність і зобовʼязати розглянути клопотання у визначений судом строк.
- Судовий збір — за немайнову вимогу (1331,20 грн у 2026, мінімум для фізособи).
Зазвичай уже після подання позову (іноді — після першого судового засідання) рада квапиться розглянути клопотання. У більшості випадків — на користь заявника.
Сама безоплатна приватизація — без оплати державі за саму землю. Але є супутні обовʼязкові витрати:
- Проєкт землеустрою у сертифікованого інженера — ціна ринкова, від декількох тисяч гривень (залежить від регіону, площі, складності).
- Витяг про нормативну грошову оцінку — окрема процедура через Держгеокадастр.
- Адміністративний збір за реєстрацію права в Держреєстрі прав — фіксована сума за чинною редакцією Закону № 1952-IV.
- Нотаріальні дії (якщо потрібні) — за тарифом.
На 2026 рік для ділянок, виміряних до 2025-го, застосовується коефіцієнт індексації НГО — 1,08. Після реєстрації — щорічний земельний податок або єдиний податок 4-ї групи (для ОСГ).
Так — це один з винятків з мораторію. Якщо ви фактично користуєтесь ділянкою з часів до набрання чинності ЗКУ (1 січня 2002 року) — є шлях привести користування у відповідність із сучасним законодавством через безоплатну приватизацію.
Що знадобиться:
- Документи, що підтверджують факт користування з 1990-х: рішення колишніх сільрад/виконкомів, державний акт, акт прийняття у користування, квитанції про сплату земельного податку.
- Технічна документація з установлення меж в натурі.
- Клопотання до ради із додатками і обґрунтуванням «факту користування до 2001 року».
Якщо первинних документів немає — допомагають свідчення свідків, архівні довідки, документи на будинок/господарські споруди, побудовані на ділянці. Адвокат фонду оцінює доказову базу і вибирає тактику.
Землю несільгосппризначення (під житло, гараж, дача) — так, з моменту реєстрації права в Держреєстрі прав.
Землю сільгосппризначення (ОСГ, фермерство, садівництво) — є обмеження за чинною редакцією ЗКУ:
- До 01.01.2030 діє обмеження: продати с/г землю можна лише громадянам України.
- Юрособи можуть купувати с/г землю з 01.01.2024 — з обмеженням площі (до 10 тис. га на одну особу або групу повʼязаних).
- Іноземці — на референдумі вирішено, що поки заборона зберігається.
Перед продажем — обовʼязкова експертна грошова оцінка ділянки і нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу. Адвокат супроводжує операцію, перевіряє чистоту правовстановлюючих документів покупця.
Ситуація: ви розпочали процедуру приватизації, але виявилось, що ділянка вже зареєстрована за іншою особою (повністю або частково — накладка меж). Це блокує проєкт землеустрою і реєстрацію вашого права.
Алгоритм адвоката:
- Витяг з Держреєстру прав і Держземкадастру — встановити, хто і на якій підставі зареєстрував ділянку.
- Якщо реєстрація суперечить вашому первинному праву (державний акт, рішення колишньої сільради) — позов про визнання незаконним рішення про реєстрацію та її скасування.
- Земельно-технічна експертиза в судовому процесі — для встановлення накладки меж і факту порушення.
- Позов до власника-«дубліката» про усунення перешкод у користуванні (ст. 391 ЦКУ) або визнання права власності.
- Після рішення суду — внесення змін до Держземкадастру і реєстрація права за вами.
Важливо: для таких справ існує строк позовної давності — 3 роки з моменту, коли ви дізнались про порушення. Тому не зволікайте з консультацією у адвоката.
Мораторій — це не «ні всім». Адвокат фонду оцінить, чи підпадає ваша ситуація під виняток і допоможе пройти процедуру
Залиште заявку — координатор фонду передзвонить найближчим часом. Якщо є посвідчення УБД чи право власності на будинок без землі — позначте це в заявці, реагуємо першочергово.
Передзвонимо протягом 15 хв у робочий час (Пн–Пт, 9:00–19:00). У вихідні та вночі — наступного робочого дня зранку.
Або зателефонуйте напряму:
+380 73 051 50 77