Земельний адвокат: коли кадастр забирає вашу ділянку
- Норм у роботі
- 15+
- Ред. ЗК
- 2026
- Покриття
- UA
кадастр і межіприватизаціяоренда і паїземельні спорисамовільне будівництво
Накладка у Державному земельному кадастрі, межовий спір із сусідом чи рейдерська переоформа — і доступ до вашої ділянки закритий. Земельний адвокат фонду поверне ділянку: знімаємо помилкові записи в ДЗК, проводимо межовий обмір, відстоюємо приватизацію через суд. Працюємо за чинною редакцією Земельного кодексу № 2768-III.
- Кадастр, межі, приватизація — щодня в роботі. Адвокат знає, що зараз робить ДЗК
- Адвокат бере вашу справу особисто — не передає помічнику
Перша консультація по телефону — безкоштовна, без зобовʼязань. Адвокатська таємниця за ст. 22 Закону № 5076-VI «Про адвокатуру та адвокатську діяльність».
Що таке земельне право в Україні сьогодні
Не один кодекс — Земельний кодекс № 2768-III плюс окремі закони про кадастр, оренду, ринок землі, мораторії воєнного часу та постанови КМУ.
Ядро — Земельний кодекс
ЗК № 2768-III — категорії, форми власності, межі, право оренди, припинення прав.
- ЗК № 2768-IIIст. 1–212 — повний пакет норм земельного права
- ст. 199 категорій земель за цільовим призначенням
- ст. 78–80право власності на землю — приватна, державна, комунальна
- ст. 106–107встановлення і відновлення меж ділянки — у тому числі судом
- ст. 116–122підстави і порядок безоплатної передачі земель у власність
▸Норма, чинна на день виникнення спірних правовідносин (видачі рішення/підпису акта), а не на день звернення — це принципово, бо ЗК редаговано десятки разів.
Кадастр, оренда, ринок землі
Між «маєш ділянку» і «не маєш» — запис у ДЗК, договір оренди і дотримання мораторіїв.
- № 3613-VIЗакон «Про Державний земельний кадастр» — реєстрація, обмін відомостей, виправлення помилок
- КМУ № 1051«Порядок ведення Державного земельного кадастру» від 17.10.2012
- № 161-XIVЗакон «Про оренду землі» — істотні умови, державна реєстрація, поновлення
- № 552-IXОбіг земель сільгосппризначення — обмеження для громадян/юросіб
- ст. 130 ЗКХто і скільки гектарів може купити сільгоспземлю
▸Договір оренди землі підлягає державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав — без неї не виникає права оренди.
Воєнний стан, паї, постраждалі землі
Воєнний стан змінив правила: дія мораторіїв, спрощений порядок передачі деяких земель, особливі режими для прифронтових громад.
- № 2247-IXОсобливості регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану
- № 899-IV«Про порядок виділення в натурі земельних ділянок» — виділення паю в натурі для власника сертифіката (актуально для спадкоємців колгоспних паїв)
- ст. 121 ЗКНорми безоплатної приватизації: 2 га ОСГ, 0,25 га під садибу у селі
- ст. 376 ЦКСамочинне будівництво — підстави знесення або визнання права у суді
▸На прифронтових і деокупованих територіях діють особливі режими: підтверджувальні документи, мораторії на дії з кадастром, перевірки прав власності.
Що це означає для вас
Норма читається легко. Як її застосує ваш кадастровий реєстратор, орендар або суддя — окрема історія.
Перша консультація з земельним адвокатом фонду по телефону — безкоштовна. Фінансується з пожертв на статутну діяльність.
Бачите норму, але не розумієте, як вона працює з вашою ділянкою? Адвокат розкаже за 15 хвилин по телефону.
Запитати про мій випадокЯк земельний адвокат веде вашу справу
Сім кроків і дві розвилки, на яких ваші дії визначають різницю між зареєстрованим правом і втратою ділянки.
-
01
Підстава для прав на землю
Момент Х · Документ-підстава
Рішення сесії ради про передачу у власність, договір купівлі-продажу/оренди, свідоцтво про спадщину, державний акт радянського зразка. Без підстави — немає права. Перший крок — підняти оригінал документа.
ст. 125 ЗК -
02
Кадастровий номер і ДЗК
після виготовлення тех.документації
Землевпорядник готує технічну документацію — це єдиний шлях отримати кадастровий номер. Без нього ваша ділянка юридично не існує: не продати, не оформити спадщину, не зареєструвати оренду. Якщо ДЗК зафіксує накладку на сусідню ділянку — реєстратор зупиняє розгляд за Законом № 3613-VI. Тут вирішується: усуваєте конфлікт документами або йдете в суд.
Розвилка Зателефонувати +380 73 051 50 77 -
03
Реєстрація права у речовому реєстрі
після внесення у ДЗК
Право власності / користування реєструють у Державному реєстрі речових прав на підставі рішення ради та витягу з ДЗК. На цьому етапі земельний адвокат перевіряє історію записів і чи немає дублів від іншого власника.
Закон № 1952-IV -
04
Межовий спір
після виявлення накладки
Сусід продовжив паркан, орендар «прирізав» (фактично зайняв) гектар поряд, ДЗК показує накладку — спір вирішується за ст. 158 ЗК: спочатку через органи виконавчої влади/місцевого самоврядування, далі — суд. Землевпорядна експертиза часто вирішальна.
Розвилка Зателефонувати +380 73 051 50 77 -
05
Збір доказів і документів
1–3 місяці
Рішення ради, кадастрові витяги, договори оренди, акти прийому-передачі, землевпорядна документація, плани бюро технічної інвентаризації (БТІ), ортофото. Якщо чогось бракує — адвокат запитує через адвокатський запит за ст. 24 Закону № 5076-VI.
ст. 24 Закону 5076-VI -
06
Суд: визнання, скасування, межі
за наявності спору
Місцевий суд за місцем розташування ділянки. Земельні спори підвідомчі судам загальної юрисдикції, спір з органом влади — адміністративному суду. Часті позови: визнання права власності, скасування рішення ради, виправлення кадастрової помилки, поділ у натурі, усунення перешкод у користуванні. Строк — 3 роки за ст. 257 ЦК.
ст. 257 ЦК -
07
Фіксація: реєстр + кадастр
після рішення / нотаріальної дії
Зміни вносять у ДЗК і Реєстр речових прав. Готуєте новий витяг, при потребі — нову технічну документацію. На прифронтових територіях додаткова перевірка через підтверджувальні документи територіальної громади.
Фінал
Кадастрова мапа — і де її ламає ваш кейс
Фрагмент Державного земельного кадастру — три типи проблем, з якими найчастіше йдуть до земельного адвоката: накладка меж, претензія на сусідній виділ, «мертва» ділянка без запису у ДЗК. Введіть кадастровий номер у форму внизу — перевіримо статус, обтяження і черговість записів.
Кадастр > паркан
Межі ділянки визначає запис у ДЗК і технічна документація, а не паркан, посадка чи усна домовленість. Спір вирішує суд за матеріалами землевпорядної експертизи.
Договір оренди реєструється
Без державної реєстрації у Реєстрі речових прав договір не породжує права оренди — Закон № 161-XIV. Підпису двох сторін недостатньо.
Цільове призначення = кордон
Не можна будувати під ОСГ або фермерство — ст. 38 ЗК. Зміна цільового — окрема процедура (детальний план території, рішення ради).
Не знаєте, з якого боку «зачепило» вашу ділянку? Назвіть кадастровий номер — адвокат за 15 хвилин по телефону скаже, який документ підняти першим.
Перевірити мою ділянкуКаталог земельних справ
Пʼять напрямків земельної практики. Натисніть категорію — побачите пояснення, норми ЗК і алгоритм дій.
-
01
-
02
-
03
-
04
-
05
Не знаєте, до якого пункту віднести вашу ситуацію? Адвокат фонду визначить напрям за один дзвінок.
Визначити напрям моєї справиПриватизація vs Купівля ділянки — як отримуєте право
Безоплатна приватизація — повільна, але за рахунок держави. Купівля — швидша, але потрібно обережно перевіряти продавця, обтяження і цільове призначення.
| Критерій | Безоплатна приватизаціяст. 116–122 ЗК | Альтернатива: Купівля у власникаст. 130–131 ЗК |
|---|---|---|
| Хто може отримати | Громадянин України — раз у житті по кожному виду, у межах норм ст. 121 ЗК (2 га ОСГ, 0,25 га садиба у селі, 0,10 га у місті, 0,10 га садівництво) | Будь-яка особа з обмеженнями за Законом № 552-IX для сільгоспземель: до 10 000 га громадянам і юросібам з українським бенефіціаром (з 01.01.2024, ст. 130 ЗК) |
| Підстава | Рішення сільської/селищної/міської ради на основі заяви + проекту землеустрою | Нотаріальний договір купівлі-продажу з продавцем + платіж + державна реєстрація права |
| Вартість | 0 грн за саму землю. Окремо — витрати на технічну документацію (ринкова ціна землевпорядника) і держмито | Ринкова ціна (від нормативної грошової оцінки). 1% збір ПФУ, нотаріальний тариф, 5% ПДФО+1,5% військовий збір — продавець (за законом; договір може передбачати компенсацію покупцем) |
| Строк | Від 3 до 18 місяців. Залежить від типу: проект землеустрою, ДЗК, рішення ради | 1–4 тижні — від домовленості до реєстрації права власності |
| Ризики | Відмова ради без обґрунтування, накладки в ДЗК, «зайнятість» території іншою особою — все це блокує. Оскарження у суді 3–12 міс. | Подвійні продажі, «чорні» нотаріуси, обтяження, неправдиве цільове призначення, відсутні правовстановлювальні документи у продавця |
| Що перевіряє адвокат | Чи не приватизована вже, чи в межах норм, чи відповідає цільовому призначенню, чи немає накладок, чи правильно подано заяву | Реєстр прав, ДЗК, обтяження, історію переходів, тех.документацію, дотримання норм ринку землі, попередньо — нотаріальний запит |
| Військовий стан | Діють обмеження за Законом № 2247-IX; деякі види приватизації призупинені, інші спрощені | Ринок землі діє з обмеженнями: ст. 130 ЗК обмежує концентрацію 10 000 га; деякі категорії — заборонені до відчуження у воєнний час |
Земельні справи у воєнний час
Окремий режим для постраждалих ділянок. Прифронтові громади, тимчасово окуповані території, землі під фортифікації, забруднення вибухонебезпечними предметами — діють особливі норми Закону № 2247-IX і повʼязаних актів.
Обмеження ДЗК і реєстру прав
Дія мораторіїв на окремі реєстраційні дії: тимчасово окуповані території (ТОТ), території активних бойових дій, прифронтові громади. Перевіряти список територій — у наказах Мінреінтеграції.
- НормаЗакон № 2247-IX
- Список ТОТНаказ Мінреінтеграції № 309 (та оновлення)
- Документ-підставадовідка обласної військової адміністрації (ОВА) або територіальної громади про статус ділянки (ТОТ / прифронтова / активних бойових дій)
- Кудицентри надання адмінпослуг, відділи Держгеокадастру
Компенсації та фіксація шкоди
Ділянка пошкоджена внаслідок бойових дій або тимчасової окупації — окрема процедура: акт ОВА/громади, оцінка збитків, заяви до компенсаційних програм. Розрізняємо: компенсація за житло і нерухоме майно на ділянці — за Законом № 2923-IX і повʼязаних КМУ.
- Закон№ 2923-IX «Про компенсацію за пошкоджене нерухоме майно»
- Заява«єВідновлення» через Дію — формуємо комплект
- Документиакт обстеження, кадастр. витяг, право власності
- Спірвідмова — оскарження у комісії, далі суд
Тимчасове вилучення ділянки — як зафіксувати і повернути
Військова частина зайняла ділянку без договору, армія прокопала траншеї, побудовано фортифікації — оформлюємо акт фіксації, фотофіксацію, заяви до командування і паралельно ставимо вимогу про відшкодування за ст. 156 ЗК (відшкодування збитків власникам землі і землекористувачам).
Хто має право безоплатно отримати землю — закон чітко
Ст. 116 ЗК встановлює підстави набуття права на землю — приватизація, продаж органом, оренда, спадщина. Ст. 121 додає норми: 2 га ОСГ, 0,25 га садиба у селі, 0,10 га у місті. Сама норма читається коротко. Як її застосує рада — інша історія.
Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться у разі: приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян; одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених цим Кодексом.
-
Хто має право
Громадянин України. Один раз — окремо для кожного виду землі (ОСГ, садиба, садівництво, гараж, дача). Тобто можна отримати і 2 га ОСГ, і 0,25 га під садибу — це різні приватизації.
-
Скільки за нормою
2 га ОСГ; 0,25 га садиба у селі / 0,15 у селищі / 0,10 у місті; 0,12 садівництво; 0,10 індивідуальне дачне; 0,01 під гараж — ст. 121 ЗК.
-
Коли можуть відмовити
Ділянка зайнята, не відповідає цільовому призначенню, перевищена норма, обмеження у воєнний стан. Відмова мотивована — оскаржується у суді.
Саме за цією нормою оформлюємо приватизацію
Підкажемо, чи маєте право, який пакет збирати і чи варто оскаржувати відмову ради.
Чотири сегменти, з якими працюємо щодня
Розмова конфіденційна — адвокатська таємниця за ст. 22 Закону № 5076-VI «Про адвокатуру та адвокатську діяльність».
Власники приватної ділянки і паю
Спадковий пай, приватизована садиба, ОСГ. Захищаємо межі, виправляємо кадастр, складаємо договори оренди.
Подивитись 5 напрямківФермери, орендарі сільгоспземель
Поновлення оренди, стягнення плати, спори про межі полів, доступ до ринку землі за Законом № 552-IX.
Перейти до орендиХто отримав відмову у приватизації
Рада зволікає, дала немотивовану відмову, «зайняла» ділянку? Ст. 118 ЗК + ст. 19 Кодекс адміністративного судочинства (КАС) — оскарження бездіяльності у суді.
Перевірити шанси за 15 хвВласники постраждалих ділянок у воєнний час
Збитки від бойових дій, тимчасова окупація, армія зайняла поле. єВідновлення + ст. 156 ЗК — фіксація і компенсація.
Перейти до розділу «Війна і земля»Пʼять етапів роботи з вашою земельною справою
На кожному кроці ви бачите перелік дій, документ на підпис і строк. Письмовий договір про правничу допомогу — фіксуємо обсяг роботи, строки і формат оплати без усних домовленостей. ст. 27 Закону № 5076-VI.
-
01
Зателефонуйте
Назвіть кадастровий номер ділянки і коротко опишіть ситуацію — координатор зʼєднає з адвокатом профілю.
+380 73 051 50 77 -
02
Перша консультація
По телефону. Адвокат окреслить правову позицію, перевірить ДЗК і реєстр прав за кадастровим номером.
Безкоштовно по телефону -
03
Збір документів
Рішення ради, кадастрові витяги, договори оренди, тех.документація, плани БТІ. Запитуємо адвокатським запитом за ст. 24.
Ст. 24 Закону 5076-VI -
04
Договір
Письмовий договір про правову допомогу — обсяг роботи, строк і оплата зафіксовані текстом договору.
Ст. 27 Закону 5076-VI -
05
Реалізація — реєстр і витяг
Внесення змін до Державного земельного кадастру, реєстрація права у Державному реєстрі речових прав, отримання витягу.
Замовити витяг з ДЗК
Часті запитання земельного напряму
Так, частково. Якщо накладка — наслідок помилки реєстратора (одрук, неправильні координати), її виправляють у позасудовому порядку: заява до Держгеокадастру + копії правовстановлювальних документів. Закон № 3613-VI прямо передбачає процедуру виправлення.
Якщо ж накладка — наслідок спору з сусідом (обидва мають документи на одну територію), без суду майже не обійтися: потрібна землевпорядна експертиза і рішення суду про межі за ст. 107 ЗК.
Запитати про мою накладку — +380 73 051 50 77Так. Безоплатна приватизація привʼязана до особи, а не до домогосподарства. Кожен громадянин має право один раз отримати ділянку у межах норм ст. 121 ЗК — окремо ОСГ (2 га), окремо садибу (0,25 га у селі), садівництво, гараж тощо.
Що блокує: якщо ви вже отримували безоплатно ділянку цього виду, або у вас є рішення ради на ділянку, яку ви ще не оформили на себе. Перевіряємо реєстр прав і приватизаційні справи в обʼєднаній територіальній громаді (ОТГ).
Перевірити моє право — +380 73 051 50 77Шлях: (1) письмова претензія орендареві з вимогою сплати + попередженням про розірвання за невиконання істотних умов договору; (2) позов до суду про розірвання договору і стягнення заборгованості і неустойки (ст. 549 ЦК і ст. 24-25 Закону № 161-XIV).
Після рішення суду — внесення запису про припинення права оренди у Реєстрі речових прав. Без судового рішення державний реєстратор сам не зніме запис.
Розірвати оренду — +380 73 051 50 77Поширена ситуація для державних актів 1990-х або земель у спадщину без кадастрового номера. Алгоритм: (1) виготовлення технічної документації із землеустрою (через сертифіковану організацію); (2) внесення відомостей у ДЗК у Держгеокадастрі або через центр надання адміністративних послуг (ЦНАП); (3) отримання кадастрового номера і витягу.
Окремо — реєстрація права власності у Реєстрі речових прав, бо без неї ваші паперові документи не пройдуть для угод чи спадщини без запису у Реєстрі речових прав.
Зробити кадастровий номер — +380 73 051 50 77Не вступайте у прямий конфлікт з військовими — це не вирішить питання і створить кримінальний ризик. Алгоритм: (1) фото- і відеофіксація з геолокацією; (2) офіційне звернення до командира військової частини про підставу зайняття і строки; (3) заява до ОВА або територіальної громади про фіксацію; (4) заява до прокуратури, якщо немає правового підґрунтя.
Паралельно — готуємо позов про стягнення збитків за ст. 156 ЗК. Збитки можуть включати недоотриманий урожай, пошкодження ґрунту, рекультивацію після фортифікацій.
Зафіксувати збитки — +380 73 051 50 77Спочатку: отримуєте свідоцтво про право на спадщину у нотаріуса на пай як майнове право (можливо без кадастру). Далі — землевпорядна організація виготовляє технічну документацію щодо встановлення меж паю в натурі на основі рішення сільради про передачу.
Після цього — внесення у ДЗК і отримання кадастрового номера, а далі реєстрація права власності у Реєстрі речових прав. Орієнтовний строк — 4–10 місяців, залежить від ОТГ і поточного навантаження Держгеокадастру.
Оформити пай — +380 73 051 50 77За ст. 376 ЦК власник земельної ділянки може визнати право власності на самочинне будівництво у судовому порядку за умов: будинок збудовано на власній ділянці відповідного цільового призначення; не порушує містобудівних вимог і прав сусідів; технічно безпечний.
Якщо ділянка чужа або цільове не відповідає — суд відмовить і будинок підлягатиме знесенню. Тому перед судом обовʼязково — будівельно-технічна експертиза і висновок про відповідність нормам.
Узаконити будинок — +380 73 051 50 77За Законом № 552-IX до 01.01.2024 діяв тимчасовий ліміт 100 га для громадян (Закон № 552-IX). З 01.01.2024 — ст. 130 ЗК (концентрація — у редакції Закону № 552-IX) — до 10 000 га. З 01.01.2024 громадянин України та юрособа з українським бенефіціаром можуть володіти до 10 000 га сукупно (ст. 130 ЗК; Закон № 552-IX скасував тимчасовий ліміт 100 га). Іноземці та юрособи з іноземним капіталом — обмежені у набутті права власності на с/г землі (ст. 130 ЗК); зміна — лише за рішенням всеукраїнського референдуму.
Перед продажем перевіряємо: цільове призначення, обтяження, чи не зайняті ділянки фактично орендарем (переважне право купівлі за ст. 130 ЗК), оцінку, нотаріальне посвідчення.
Підготувати продаж — +380 73 051 50 77Залежить від виду і території. Загальне правило: у воєнний стан окремі види приватизації призупинені, особливо на тимчасово окупованих територіях і територіях активних бойових дій (перелік — Наказ Мінреінтеграції № 309). У безпечних регіонах процедура працює, але повільніше через перевантаженість органів.
Спрощено: для деяких категорій земель (наприклад, під ОСГ у тилу) дія процедури збережена. Перевірити свій випадок — за дзвінком: адвокат подивиться на статус території і вид землі.
Перевірити можливість — +380 73 051 50 77Перша консультація по телефону — безкоштовна, без обмежень. Подальша робота — за договором про правничу допомогу за ст. 27 Закону № 5076-VI. Формат, обсяг і умови — індивідуально, залежить від обсягу: разовий документ, повний супровід, представництво у суді.
Якщо маєте право на безоплатну правничу допомогу за Законом № 3460-VI (ВПО, малозабезпечені, ветерани, родини загиблих) — допоможемо подати заяву до Центру безоплатної правової допомоги.
Дізнатися деталі — +380 73 051 50 77Земельний адвокат — поки ви не підписали
Будь-який підпис — це юридична подія, яку важко скасувати. Підпис на згоді про межі, договорі оренди або відмові від ділянки закриває половину варіантів захисту. Зателефонуйте до того, як підпишете — розберемося, що робити далі.
або заповніть форму нижче — передзвонимо у робочий час
- 1.Адвокат передзвонить упродовж 15 хв.
- 2.Розбере вашу ситуацію і запише ключові факти.
- 3.На email — план наступних кроків.
Перша консультація по телефону — безкоштовна. Не передаємо ваші дані третім особам.
ЄДРПОУ 45898573 · Київ