Рішення зборів ОСББ
— оскаржують у суді
Рішення зборів обов'язкове — поки суд його не скасує.
- понад 50% голосів усіх співвласників — інакше рішення нечинне (ч. 14 ст. 10 ЗУ № 2866-III).
- Немає кворуму, повідомлення чи питання в порядку денному — рішення оскаржують (ч. 8 ст. 10).
- Внески платити треба (ст. 15), але розмір і законність — предмет спору.
Адвокат фонду піднімає статут і протоколи ще до позову — і каже, де у вас є підстава, а де рішення чинне.
Перша консультація по телефону — безкоштовна, конфіденційна.
Чотири кроки у спорі з ОСББ
Кожен крок прорахований під вашу ситуацію: статут, протоколи, кошторис, нарахування. Адвокат називає перспективу до того, як ви подаєте позов.
Піднімаємо документи
Беремо статут, протоколи зборів, кошторис і квитанції. Співвласник має право на всі фінансові звіти об'єднання (ч. 2 ст. 14 ЗУ № 2866-III) — якщо голова відмовляє, це вже підстава.
- Нормач. 2 ст. 14 ЗУ № 2866-III
- Що беремостатут, протоколи, кошторис
Перевіряємо легітимність зборів
Рахуємо голоси: чи набрали понад 50% усіх співвласників (ч. 14 ст. 10). Дивимося повідомлення про збори і чи було питання в порядку денному. Хоч одне порушення — рішення оспорюване.
- Нормач. 14 ст. 10 ЗУ № 2866-III
- Результаткарта підстав
Обираємо інструмент
Претензія голові й вимога документів, скликання позачергових зборів ініціативною групою (від 3 власників, ч. 3 ст. 10) або одразу позов про скасування рішення (ч. 8 ст. 10). Беремо той, що дешевший і швидший для вас.
- Досудовопретензія + збори
- Судч. 8 ст. 10 ЗУ № 2866-III
Ведемо до рішення
Готуємо позов про скасування рішення, перерахунок внесків або повернення коштів; ведемо засідання у місцевому суді, апеляції. Якщо голова привласнює кошти — паралельно заява за ст. 191 КК.
- Вимогискасувати · перерахувати
- Криміналст. 191 КК за потреби
Не впевнені, чи є підстава оскаржити рішення зборів? Перша консультація по телефону безкоштовна. За 15 хвилин розкладемо вашу ситуацію з ОСББ і назвемо план дій.
ЗателефонуватиАнатомія спору — від конфлікту до рішення
Реальна хронологія спору з ОСББ: п'ять контрольних точок, де адвокат фонду включається або страхує вас від помилки.
-
01
Звернення і збір документів
День 1
Ви надсилаєте фонду статут ОСББ, протокол спірних зборів, квитанції і нарахування. Адвокат фіксує, що саме оскаржуєте: розмір внеску, рішення зборів, бездіяльність голови чи захоплене спільне майно. Передзвонюємо того ж дня з першим розбором.
Старт -
02
Аналіз легітимності й нарахувань
Дні 1–7
Звіряємо протокол зі статутом: чи набрано понад 50% голосів (ч. 14 ст. 10 ЗУ № 2866-III), чи повідомили співвласників, чи було питання в порядку денному. Перевіряємо, чи затверджені внески зборами (ст. 21) і чи пропорційні площі (ст. 20). Ви чуєте чесну відповідь: «є підстава» або «рішення чинне».
Розбір -
03
Претензія голові й вимога документів
Дні 7–14
Пишемо письмову вимогу надати фінансові звіти (ч. 2 ст. 14) і усунути порушення. Часто на цьому етапі голова перераховує внесок або скликає збори. Якщо ігнорує — переходимо в суд. Паралельно ініціативна група (від 3 власників) готує позачергові збори.
Розвилка -
04
Позов і розгляд у суді
1–6 міс.
Подаємо позов про визнання недійсним рішення зборів (ч. 8 ст. 10), про перерахунок внесків (ст. 20) або про усунення перешкод у користуванні спільним майном. Спори з ОСББ — цивільне позовне провадження. Ведемо засідання, збираємо докази, залучаємо ревізію та аудит.
Розгляд -
05
Скасування, перерахунок або переобрання
Рішення
При задоволенні позову — рішення зборів скасовано, внески перераховано, спільне майно повернено. Якщо голова привласнив кошти — за заявою за ст. 191 КК відкривають провадження, а збитки стягуємо цивільним позовом. Прораховуємо перспективу до подачі — не йдемо у програшні справи.
Результат
Самостійно, без дій або з адвокатом
Що ви отримаєте у кожному з варіантів, коли ОСББ нараховує «з повітря», а голова не звітує.
| Що буде | Сам(а) або без дійБез адвоката | Альтернатива: З адвокатом фондуКоординатор + профільний адвокат |
|---|---|---|
| Доступ до документів | Голова відмовляє показати кошторис — ви сперечаєтесь усно, без результату | Письмова вимога з посиланням на ч. 2 ст. 14 — звіти надають або йдемо в суд |
| Легітимність зборів | Не знаєте, чи був кворум — приймаєте рішення на віру | Рахуємо голоси за ч. 14 ст. 10 — знаходимо підставу для скасування |
| Незаконний внесок | Або платите «з повітря», або не платите і ловите позов про стягнення | Оскаржуємо розмір і законність нарахування, домагаємось перерахунку |
| Звіт правління | Голова роками не звітує — ви скаржитесь сусідам | Вимога звіту (ст. 18), позачергові збори, ревізія та аудит |
| Привласнення коштів | Підозрюєте, але не доводите — кошти зникають далі | Заява за ст. 191 КК + цивільний позов про відшкодування збитків |
| Спільне майно | Сусід зайняв підвал, голова мовчить — не можете повернути | Позов про усунення перешкод і повернення спільного майна через суд |
Норма, від якої залежить ваше право на оскарження
Дві частини однієї статті вирішують долю спору: рішення зборів обов'язкове для всіх — але його можна оскаржити в суді.
Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх співвласників. (…) Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.
-
Обов'язкове — поки чинне
Доки суд не скасував рішення, воно діє для всіх співвласників. Тому просто «не виконувати» його не можна — треба оскаржувати.
-
Підстава — порушення процедури
Немає понад 50% голосів (ч. 14 ст. 10), вас не повідомили про збори або питання не було в порядку денному — це підстави для скасування.
-
Оскаржує співвласник
Право оскаржити має саме співвласник, чиї права порушено. Спори з ОСББ розглядає цивільний суд у позовному провадженні.
Чи є у вас підстава
Отримали протокол зборів, з яким не згодні? Порахуємо голоси і перевіримо процедуру разом за 15 хвилин на телефоні.
Шаблони для спорів з ОСББ
Усі шаблони — для розуміння обсягу роботи. Адвокат фонду адаптує текст під вашу ситуацію — не використовуйте їх самостійно без правки.
-
Вимога співвласника про надання документів ОСББ
Зразок структури — заповнюється під ваш ППРКому: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «[найменування ОСББ]», код ЄДРПОУ [номер], в особі голови правління [П.І.Б.], адреса: [адреса].
Від: співвласника квартири № [номер] у будинку [адреса] — [П.І.Б.], тел. [номер].
ВИМОГА про надання для ознайомлення документів об'єднання.
Як співвласник багатоквартирного будинку я маю право знайомитися з протоколами загальних зборів, робити з них копії та одержувати інформацію про діяльність об'єднання (ст. 14 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»). Об'єднання на вимогу співвласника зобов'язане надати йому для ознайомлення всі свої фінансові звіти (ч. 2 ст. 14 цього Закону).
Прошу протягом [строк] надати для ознайомлення та копіювання:
- чинну редакцію статуту ОСББ з усіма змінами;
- протоколи загальних зборів за [період] з листками опитування;
- кошторис, баланс і річний звіт об'єднання за [рік];
- рішення про встановлення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.
Додатки: копія документа про право власності на квартиру — на [кількість] арк.
[Дата]. Співвласник — [П.І.Б., підпис].
-
Позовна заява про визнання недійсним рішення загальних зборів ОСББ
Зразок структури — заповнюється під ваш ППРДо: [найменування] районного суду міста [місто], [адреса суду].
Позивач: [П.І.Б.], співвласник квартири № [номер], адреса: [адреса], тел. [номер].
Відповідач: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «[найменування]», код ЄДРПОУ [номер], адреса: [адреса].
ПОЗОВНА ЗАЯВА про визнання недійсним рішення загальних зборів співвласників, оформленого протоколом № [номер] від [дата].
Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку (ч. 8 ст. 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»). Оскаржуване рішення є недійсним з таких підстав: [відсутній кворум — за рішення проголосували співвласники, які разом мають менше половини голосів усіх співвласників, всупереч ч. 14 ст. 10; позивача не повідомили про збори у встановлений строк; питання не було включене до порядку денного].
Прийнятим рішенням порушено мої права співвласника: [встановлено внесок без правових підстав / змінено форму управління без належної кількості голосів].
Прошу суд:
- визнати недійсним рішення загальних зборів, оформлене протоколом № [номер] від [дата], повністю (або в частині [пункт]);
- стягнути з відповідача судові витрати на користь позивача.
Додатки: копія протоколу зборів, копія статуту, докази неповідомлення, документ про право власності, доказ сплати судового збору — на [кількість] арк.
[Дата]. Позивач — [П.І.Б., підпис].
-
Вимога про скликання позачергових загальних зборів
Зразок структури — заповнюється під ваш ППРКому: правлінню ОСББ «[найменування]», код ЄДРПОУ [номер], голові правління [П.І.Б.], адреса: [адреса].
Від: ініціативної групи співвласників у складі: 1) [П.І.Б., кв. №]; 2) [П.І.Б., кв. №]; 3) [П.І.Б., кв. №].
ВИМОГА про скликання позачергових загальних зборів співвласників.
Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» ініціатором загальних зборів може бути ініціативна група, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежитлових приміщень. Наша група відповідає цій вимозі.
Пропонуємо винести на розгляд зборів такі питання порядку денного:
- звіт правління про виконання кошторису об'єднання за [рік] (ст. 18);
- обрання ревізійної комісії / залучення аудитора для перевірки фінансово-господарської діяльності;
- переобрання членів правління та голови правління;
- перегляд переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.
Просимо повідомити про дату, час і місце зборів у порядку, встановленому статутом та ст. 6 Закону. У разі відмови або бездіяльності правління залишаємо за собою право скликати збори самостійно та звернутися до суду.
[Дата]. Члени ініціативної групи — [підписи].
-
Позовна заява про перерахунок внесків ОСББ
Зразок структури — заповнюється під ваш ППРДо: [найменування] районного суду міста [місто], [адреса].
Позивач: [П.І.Б.], співвласник квартири № [номер], адреса: [адреса], тел. [номер].
Відповідач: ОСББ «[найменування]», код ЄДРПОУ [номер], адреса: [адреса].
ПОЗОВНА ЗАЯВА про визнання неправомірним нарахування внесків та зобов'язання здійснити перерахунок.
Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання спільного майна встановлюється пропорційно до загальної площі квартири та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності (ст. 20 Закону). Порядок сплати, перелік та розміри внесків встановлюються загальними зборами об'єднання (ст. 21).
Відповідач нарахував мені внески з порушенням: [внесок встановлено без рішення загальних зборів / розмір не пропорційний площі моєї квартири / нараховано пеню без правових підстав / стягнуто збір на капітальний ремонт, який збори не затверджували].
Прошу суд:
- визнати неправомірним нарахування внесків у сумі [сума] грн за період [період];
- зобов'язати відповідача здійснити перерахунок відповідно до ст. 20 Закону;
- стягнути з відповідача судові витрати.
Додатки: копії квитанцій, розрахунок внесків, копія рішення зборів про внески (за наявності), документ про право власності, доказ сплати судового збору — на [кількість] арк.
[Дата]. Позивач — [П.І.Б., підпис].
-
Заява про вчинення кримінального правопорушення (привласнення коштів)
Зразок структури — заповнюється під ваш ППРКому: [найменування] відділу поліції ГУ Національної поліції в [область/місто], [адреса]. Копія: [найменування] окружна прокуратура.
Від: [П.І.Б.], співвласника квартири № [номер] у будинку [адреса], тел. [номер].
ЗАЯВА про вчинення кримінального правопорушення.
Повідомляю про ознаки кримінального правопорушення, передбаченого ст. 191 Кримінального кодексу України (привласнення, розтрата майна або заволодіння ним шляхом зловживання службовим становищем), у діях голови правління ОСББ «[найменування]» — [П.І.Б.].
Обставини: [голова розпоряджався коштами об'єднання поза затвердженим кошторисом; за [період] зібрано [сума] грн внесків, проте роботи не виконано, звіт зборам не надано; кошти перераховано на рахунки пов'язаних осіб]. Правління зобов'язане розпоряджатися коштами відповідно до затвердженого зборами кошторису та звітувати про його виконання (ст. 10, ст. 18 Закону «Про ОСББ»).
Прошу:
- внести відомості до Єдиного реєстру досудових розслідувань відповідно до ст. 214 КПК України;
- провести досудове розслідування та встановити розмір заподіяної шкоди;
- повідомити мене про прийняте рішення.
Додатки: копії квитанцій, витяг з протоколів зборів, дані про ненадання звіту — на [кількість] арк.
[Дата]. Заявник — [П.І.Б., підпис]. Про відповідальність за ст. 383 КК за завідомо неправдиве повідомлення попереджений.
-
Відзив на позов ОСББ про стягнення заборгованості за внесками
Зразок структури — заповнюється під ваш ППРДо: [найменування] районного суду міста [місто], [адреса].
У справі № [номер] за позовом ОСББ «[найменування]» до [П.І.Б.] про стягнення заборгованості зі сплати внесків.
Відповідач: [П.І.Б.], адреса: [адреса], тел. [номер].
ВІДЗИВ на позовну заяву.
Позовні вимоги не визнаю повністю (частково) з таких підстав. Обов'язок сплачувати внески виникає лише щодо платежів, установлених рішенням загальних зборів у межах ст. 15, ст. 21 Закону «Про ОСББ». [Внесок, який стягує позивач, зборами не затверджувався / рішення про внесок прийняте без кворуму (ч. 14 ст. 10) / розмір не пропорційний площі моєї квартири всупереч ст. 20 / нарахована пеня не передбачена статутом].
Крім того, позивачем пропущено строк позовної давності щодо частини нарахувань (ст. 257 ЦК України), про застосування якого заявляю.
Прошу суд:
- відмовити у задоволенні позову повністю (або в частині [сума] грн);
- застосувати наслідки спливу позовної давності до вимог за період [період];
- стягнути з позивача судові витрати відповідача.
Додатки: квитанції про сплату, контррозрахунок, копія рішення зборів (за наявності) — на [кількість] арк.
[Дата]. Відповідач — [П.І.Б., підпис].
Який документ потрібен у вашому випадку — підкаже адвокат після перегляду статуту і протоколів.
ЗателефонуватиТри ситуації, коли зі спором з ОСББ варто йти до адвоката
Якщо ваш кейс схожий — телефонуйте. Координатор знайде адвоката профільного напряму за 15 хвилин.
Внесок «з повітря» без рішення зборів
ОСББ нарахувало додатковий внесок або збір на «капремонт», якого загальні збори не затверджували, або розмір не пропорційний площі вашої квартири. Внески встановлюють збори (ст. 21) пропорційно площі (ст. 20) — інакше нарахування можна оскаржити і домогтися перерахунку.
ЗателефонуватиГолова не звітує і ховає документи
Роками немає звіту про кошторис, а на вимогу показати фінанси голова відмовляє. Об'єднання зобов'язане надати співвласнику всі фінансові звіти (ч. 2 ст. 14) і щороку звітувати зборам (ст. 18). Домагаємось документів, ревізії та переобрання правління.
ЗателефонуватиРішення зборів прийняте без кворуму
На зборах «протягнули» рішення про внески чи зміну управління, хоча за нього не набрали понад 50% голосів усіх співвласників (ч. 14 ст. 10), вас не повідомили або питання не було в порядку денному. Таке рішення оскаржують у суді (ч. 8 ст. 10).
ЗателефонуватиХто веде вашу справу
Усі — члени Національної асоціації адвокатів України (НААУ) з чинним свідоцтвом і записом у Єдиному реєстрі. Координатор фонду підбирає адвоката під ваш спір з ОСББ: рішення зборів, внески, звіт правління чи спільне майно.
Часті запитання про спори з ОСББ
Ні. Якщо ОСББ створене легітимно, співвласник зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати внески (ст. 15 ЗУ № 2866-III). Повна відмова — це позов про стягнення.
Але розмір і законність конкретного нарахування можна оскаржити й домогтися перерахунку. Адвокат оцінить, де у вас підстава, а де внесок законний.
Перевірити нарахування — +380 73 051 50 77Понад 50% голосів усіх співвласників (ч. 14 ст. 10 ЗУ № 2866-III). Для обрання органів управління, зміни форми управління, встановлення внесків і затвердження кошторису статут може підняти поріг — але не вище 67%.
Якщо потрібних голосів не набрали, рішення нечинне і його можна скасувати в суді.
Порахувати голоси — +380 73 051 50 77Позовом до суду про визнання рішення недійсним (ч. 8 ст. 10 ЗУ № 2866-III). Підстави: не набрано понад 50% голосів, співвласників не повідомили про збори або питання не було в порядку денному.
Спори з ОСББ розглядає цивільний суд у позовному провадженні. Адвокат готує позов і збирає докази порушення процедури.
Оскаржити рішення — +380 73 051 50 77Спеціального строку ЗУ № 2866-III не встановлює — застосовується загальна позовна давність 3 роки (ст. 257 ЦК).
Але не зволікайте: чим свіжіші докази й свідки, тим сильніша позиція. Адвокат оцінить, чи не сплив строк у вашому випадку і чи є підстави для його поновлення.
Уточнити строк — +380 73 051 50 77Об'єднання зобов'язане на вимогу співвласника надати всі фінансові звіти (ч. 2 ст. 14 ЗУ № 2866-III) і щороку звітувати зборам про виконання кошторису (ст. 18).
Починаємо з письмової вимоги, далі — позачергові збори ініціативною групою, ревізія й аудит, за потреби — суд. Ненадання інформації тягне відповідальність за ст. 29.
Витребувати звіт — +380 73 051 50 77Ініціатором може бути правління або ініціативна група не менш як з трьох власників квартир чи нежитлових приміщень (ч. 3 ст. 10 ЗУ № 2866-III). Це не «10% співвласників» — достатньо трьох.
Якщо правління перешкоджає, збори скликають самостійно, а бездіяльність голови оскаржують у суді. Повідомлення надсилають у порядку ст. 6 Закону.
Скликати збори — +380 73 051 50 77Заява до Нацполіції про привласнення (ст. 191 КК) з внесенням до ЄРДР (ст. 214 КПК). Паралельно — цивільний позов про відшкодування збитків.
Особи, винні в незаконному привласненні майна у спільній власності, несуть кримінальну, цивільну й адміністративну відповідальність (ст. 29 ЗУ № 2866-III). Адвокат супроводжує провадження й доводить розмір шкоди.
Подати заяву — +380 73 051 50 77Ні. ОСББ — це юридична особа, а не клуб: участь випливає з права власності на квартиру, тож окремого співвласника не «виключають» і він не «виходить».
Змінити форму управління будинком можна рішенням загальних зборів, а саме об'єднання — ліквідувати за рішенням співвласників або суду (ст. 28 ЗУ № 2866-III).
Розібратися з ОСББ — +380 73 051 50 77ОСББ — це ваша власність. Не платіть за непрозорість
Адвокат фонду перевірив · оновлено 04.07.2026. Опишіть ситуацію з ОСББ — за 15 хвилин на телефоні адвокат скаже, чи є підстава оскаржити рішення зборів, як домогтися перерахунку внесків і з чого почати.
або заповніть форму нижче — передзвонимо за 15 хв
Перша консультація по телефону — безкоштовна. Не передаємо ваші дані третім особам.
ЄДРПОУ 45079342 · Київ