Житлові спори

Договір найму житла
— захист обох сторін

Наймач не платить, власник міняє замки.

  • Тільки суд — розірвати найм на вимогу наймодавця можна лише за рішенням суду (ст. 825 ЦК).
  • Договір найму житла — обов'язково письмовий (ст. 811 ЦК).
  • Продали житло — оренда зберігається для нового власника (ст. 814 ЦК).

Адвокат фонду складає договір, що захищає обидві сторони — до першого конфлікту.

Зателефонувати +380 73 051 50 77 Питання до адвоката

Перша консультація по телефону — безкоштовна, конфіденційна.

Адвокат онлайн Адвокат фонду оновлено

5
років — строк договору за замовчуванням
якщо строк не встановлено договором
6
місяців несплати — підстава розірвати найм
короткостроковий найм — понад 2 рази
3
місяці — попередження про відмову наймача
письмово, за згодою інших мешканців
3
роки — давність стягнення боргу і депозиту
від дня, коли дізнались про порушення права
Як ведемо спір

Чотири кроки в спорі про оренду житла

Кожен крок прорахований під вашу ситуацію: хто ви — наймач чи власник, чи є письмовий договір, акт прийому-передачі, розписки про депозит і докази платежів.

Читаємо договір найму

Дивимось строк, розмір і порядок плати, депозит, підстави розірвання, чи договір письмовий (ст. 811 ЦК). За письмовим договором позиція сильна; усний — доводимо умови через листування і платежі.

  • Нормаст. 810–811 ЦК
  • Формаписьмова

Збираємо докази

Акт приймання-передачі житла з фото, розписка про депозит, підтвердження платежів (перекази з призначенням «оренда»), листування про претензії. Це база, яка вирішує спір про депозит чи борг.

  • Основаакт + платежі
  • Результатдоказова папка

Обираємо шлях

Досудова претензія, а далі — позов. Для власника: розірвання найму через суд (ст. 825 ЦК), виселення (ст. 826 ЦК) і стягнення боргу. Для наймача: повернення депозиту або захист від незаконного виселення (ст. 391 ЦК).

  • Наймодавецьст. 825, 826 ЦК
  • Наймачст. 391 ЦК

Ведемо до результату

Готуємо позов і клопотання, ведемо засідання, апеляцію, касацію. Виконання рішення — лише через державного або приватного виконавця: самовільна зміна замків — самоправство (ст. 356 КК).

  • Виконаннявиконавча служба
  • Інстанціїсуд → апеляція → ВС

Не знаєте, чи законно вимагає інша сторона — і чи є у вас захист? Перша консультація по телефону безкоштовна. За 15 хвилин розкладемо вашу ситуацію з орендою і назвемо план дій.

Зателефонувати
Хронологія

Анатомія справи — від конфлікту до рішення

Реальна хронологія спору про оренду житла: п'ять контрольних точок, де адвокат фонду включається або страхує вас від помилки.

  1. 01

    Звернення і договір найму

    День 1

    Ви надсилаєте сканкопію договору найму, акта приймання-передачі, розписки про депозит і переписку на пошту фонду. Адвокат визначає, хто ви у спорі — наймач чи наймодавець, і в чому суть вимоги. Головне правило: не діяти силою — ні виганяти, ні мінити замки.

    Договір
  2. 02

    Аналіз договору і доказів

    Дні 1–5

    Перевіряємо письмову форму (ст. 811 ЦК), істотні умови, розмір депозиту, підстави і строки розірвання. Звіряємо факти з доказами: платежі, акт стану житла, листування. Ви чуєте чесну відповідь: «позиція сильна» або «спершу закриваємо прогалини в доказах».

    Розбір
  3. 03

    Претензія або попередження

    До суду

    Направляємо досудову претензію: власник — вимогу сплатити борг і попередження про розірвання; наймач — вимогу повернути депозит. Часто спір закривається на цьому етапі. Якщо ні — для наймодавця розірвання найму можливе лише через суд (ст. 825 ЦК).

    Розвилка
  4. 04

    Судовий розгляд

    1–6 міс.

    Наймодавець: позов про розірвання найму, виселення (ст. 826 ЦК) і стягнення заборгованості. Наймач: позов про повернення депозиту або вселення й усунення перешкод (ст. 391 ЦК). Поки триває розгляд, жодна сторона не має права діяти силою.

    Розгляд
  5. 05

    Стягнення, виселення або повернення депозиту

    Рішення

    Для власника — рішення про розірвання найму, виселення через виконавчу службу і стягнення боргу. Для наймача — повернення депозиту й компенсація, а при самовільному виселенні — вселення назад (ст. 391 ЦК) і заява про самоправство (ст. 356 КК). Перспективу прораховуємо до подачі.

    Результат
Порівняння

З адвокатом, самостійно або без дій — три сценарії

Що ви отримаєте у кожному з трьох варіантів — на старті оренди і коли спір уже виник.

Порівняння трьох сценаріїв у спорі про оренду житла
Що буде Сам(а) або без дійБез адвоката Альтернатива: З адвокатом фондуКоординатор + профільний адвокат
Договір наймуШаблон з інтернету — без депозиту, акта й підстав розірванняУмови під ст. 810–826 ЦК: депозит, акт стану, штрафи, розірвання
Депозит не повертаютьЗдаєтесь — «доказати нічого»Претензія + позов про стягнення, давність 3 роки (ст. 257 ЦК)
Наймач не платитьСамовільно міняєте замки — це самоправство (ст. 356 КК)Розірвання через суд (ст. 825 ЦК) + виселення + стягнення
Власник продає житлоДумаєте, що втрачаєте оренду й виїжджаєтеДоговір зберігає чинність для нового власника (ст. 814 ЦК)
Сплив строку орендиВиганяють, хоча ви користувались житлом рокамиПереважне право на новий строк (ст. 822 ЦК) — для довгострокового найму
Незаконне виселенняОпинились на вулиці з речами під дверимаПоліція 102 + позов про вселення (ст. 391 ЦК) + самоправство (ст. 356 КК)
Закон

Норма, від якої залежить доля оренди

Два слова вирішують спір: «за рішенням суду» і «шість місяців». Власник не виселяє наймача сам, а строк несплати рахується не з першого дня.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за найм житла за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі — понад два рази.
Цивільний кодекс України ст. 825 ЦК

  1. Тільки за рішенням суду

    Наймодавець не може виселити наймача сам: змінити замки, вивезти речі. Розірвання найму на вимогу власника — лише через суд (ст. 825 ЦК), а силове виселення — самоправство (ст. 356 КК).

  2. Шість місяців, не три

    Для довгострокового найму підстава — несплата за шість місяців. При короткостроковому наймі (до одного року) — прострочення понад два рази. «Не заплатив місяць» — ще не підстава для виселення.

  3. Виселення — без іншого житла

    При розірванні договору наймач і особи, що проживали з ним, виселяються без надання іншого житла (ст. 826 ЦК) — на відміну від житла державного чи комунального фонду.

Чи є у вас підстава

Наймач не платить кілька місяців або депозит не повертають? Порахуємо разом на телефоні, чи є підстава для суду.

Зателефонувати
Документи

Шаблони для оренди житла

Усі шаблони — щоб ви бачили обсяг роботи. Адвокат фонду адаптує документ під вашу ситуацію — не подавайте їх без правки.

  • Договір найму (оренди) житла

    ст. 810–811 ЦК

    Дзвонити
    Зразок структури — заповнюється під ваш ППР

    ДОГОВІР НАЙМУ (ОРЕНДИ) ЖИТЛА № [номер].

    Наймодавець: [П.І.Б.], паспорт [серія, номер], РНОКПП [номер], що є власником житла на підставі [документ про право власності], далі — Наймодавець.

    Наймач: [П.І.Б.], паспорт [серія, номер], РНОКПП [номер], далі — Наймач.

    1. Предмет. Наймодавець передає, а Наймач приймає у платне користування для проживання житло за адресою: [адреса], загальною площею [кількість] кв. м (ст. 810, 812 ЦК).

    2. Строк. Договір укладено на строк з [дата] до [дата]. Якщо строк не встановлено — договір вважається укладеним на п'ять років (ст. 821 ЦК).

    3. Плата. Розмір плати — [сума] грн на місяць, сплата до [число] числа. Одностороння зміна розміру плати не допускається (ст. 820 ЦК).

    4. Забезпечувальний платіж (депозит). [сума] грн, повертається Наймачеві при звільненні житла в належному стані за вирахуванням підтверджених збитків і заборгованості.

    5. Комунальні послуги. [хто і в якому порядку сплачує ЖКП; показники лічильників фіксуються в акті].

    6. Розірвання. Наймач може відмовитися від договору, письмово попередивши за три місяці (ст. 825 ЦК). Розірвання на вимогу Наймодавця — за рішенням суду з підстав ст. 825 ЦК.

    Додаток: акт приймання-передачі житла.

    [Дата]. Підписи сторін.

    Оформити зразок за дзвінком

  • Акт приймання-передачі житла

    ст. 810 ЦК

    Дзвонити
    Зразок структури — заповнюється під ваш ППР

    АКТ приймання-передачі житла до Договору найму № [номер] від [дата].

    Наймодавець [П.І.Б.] передав, а Наймач [П.І.Б.] прийняв житло за адресою: [адреса].

    1. Стан житла: [кімнати, стіни, підлога, вікна, сантехніка — опис, дефекти].

    2. Меблі й техніка: [перелік із зазначенням стану — холодильник, пральна машина, меблі тощо].

    3. Показники лічильників на дату передачі: електроенергія — [значення], вода (холодна/гаряча) — [значення], газ — [значення].

    4. Передані ключі: [кількість комплектів].

    5. Фотофіксація: до акта додаються фотографії стану житла на [кількість] арк. / електронний носій.

    Сторони підтверджують, що претензій до стану житла на момент передачі не мають (крім зафіксованих у п. 1). Акт складено у двох примірниках.

    [Дата]. Наймодавець — [П.І.Б., підпис]. Наймач — [П.І.Б., підпис].

    Оформити зразок за дзвінком

  • Претензія (попередження) про розірвання договору найму

    ст. 825 ЦК

    Дзвонити
    Зразок структури — заповнюється під ваш ППР

    Кому: [П.І.Б. Наймача], адреса житла: [адреса], тел. [номер].

    Від: [П.І.Б. Наймодавця], [адреса], тел. [номер].

    ПРЕТЕНЗІЯ (ПОПЕРЕДЖЕННЯ) за Договором найму житла № [номер] від [дата].

    Станом на [дата] Наймач має заборгованість зі сплати за користування житлом за період [місяці] у розмірі [сума] грн та/або допустив [псування майна / використання житла не за призначенням / порушення прав сусідів].

    Відповідно до ст. 825 ЦК України зазначене є підставою для розірвання договору найму за рішенням суду.

    Вимагаю:

    • у строк до [дата] погасити заборгованість у сумі [сума] грн та усунути порушення;
    • у разі невиконання — договір буде розірвано в судовому порядку з подальшим виселенням і стягненням боргу та збитків.

    Додатки: розрахунок заборгованості, копії підтвердних документів — на [кількість] арк.

    [Дата]. Наймодавець — [П.І.Б., підпис].

    Оформити зразок за дзвінком

  • Позов про розірвання найму, виселення та стягнення боргу

    ст. 825, 826 ЦК

    Дзвонити
    Зразок структури — заповнюється під ваш ППР

    До: [найменування] районного суду [міста/району], [адреса суду].

    Позивач: [П.І.Б.], [адреса], тел. [номер].

    Відповідач: [П.І.Б. Наймача], [адреса житла], тел. [номер].

    ПОЗОВНА ЗАЯВА про розірвання договору найму житла, виселення та стягнення заборгованості.

    Між сторонами укладено Договір найму житла № [номер] від [дата] за адресою: [адреса]. Відповідач не вносить плату за користування житлом за період [місяці] на суму [сума] грн, чим порушує ст. 820 ЦК. Несплата за шість місяців є підставою для розірвання договору за рішенням суду (ст. 825 ЦК). Досудова претензія від [дата] залишена без задоволення.

    Прошу суд:

    • розірвати Договір найму житла № [номер] від [дата];
    • виселити [П.І.Б.] та осіб, які проживають разом з ним, з житла за адресою [адреса] без надання іншого житла (ст. 826 ЦК);
    • стягнути з відповідача заборгованість [сума] грн та судові витрати.

    Додатки: копія договору найму, акт приймання-передачі, розрахунок боргу, копія претензії, доказ сплати судового збору — на [кількість] арк.

    [Дата]. Позивач — [П.І.Б.] / адвокат [П.І.Б.].

    Оформити зразок за дзвінком

  • Позов про повернення депозиту (забезпечувального платежу)

    ст. 1212 ЦК

    Дзвонити
    Зразок структури — заповнюється під ваш ППР

    До: [найменування] районного суду [міста/району], [адреса].

    Позивач: [П.І.Б. Наймача], [адреса], тел. [номер].

    Відповідач: [П.І.Б. Наймодавця], [адреса], тел. [номер].

    ПОЗОВНА ЗАЯВА про стягнення забезпечувального платежу (депозиту) у розмірі [сума] грн.

    За Договором найму житла № [номер] від [дата] позивач сплатив відповідачеві депозит [сума] грн, що підтверджується [розпискою / переказом]. [Дата] позивач звільнив житло в належному стані, що підтверджується актом повернення. Заборгованості та пошкоджень немає, проте відповідач депозит не повернув.

    Утримання депозиту без правових підстав є набуттям майна без достатньої правової підстави (ст. 1212 ЦК).

    Прошу суд:

    • стягнути з відповідача депозит у розмірі [сума] грн;
    • стягнути 3% річних та інфляційні втрати за прострочення (ст. 625 ЦК);
    • стягнути судові витрати з відповідача.

    Додатки: копія договору найму, розписка/квитанція про депозит, акт повернення житла, доказ сплати судового збору — на [кількість] арк.

    [Дата]. Позивач — [П.І.Б.] / адвокат [П.І.Б.].

    Оформити зразок за дзвінком

  • Позов про вселення та усунення перешкод

    ст. 391 ЦК

    Дзвонити
    Зразок структури — заповнюється під ваш ППР

    До: [найменування] районного суду [міста/району], [адреса].

    Позивач: [П.І.Б. Наймача], [адреса], тел. [номер].

    Відповідач: [П.І.Б. Наймодавця], [адреса], тел. [номер].

    ПОЗОВНА ЗАЯВА про вселення та усунення перешкод у користуванні житлом за адресою: [адреса].

    Позивач користується житлом на підставі Договору найму № [номер] від [дата], строк якого не закінчився. [Дата] відповідач самовільно, без рішення суду, змінив замки / вивіз речі / не допускає позивача до житла. Такі дії мають ознаки самоправства (ст. 356 КК) і порушують право користування, гарантоване договором найму.

    Відповідно до ст. 391 ЦК користувач має право вимагати усунення будь-яких перешкод у здійсненні права користування житлом.

    Прошу суд:

    • вселити [П.І.Б.] у житло за адресою [адреса];
    • зобов'язати відповідача не чинити перешкод у користуванні житлом і передати ключі;
    • стягнути з відповідача завдану шкоду та судові витрати.

    Додатки: копія договору найму, докази самовільного виселення (фото, свідки, матеріали поліції), доказ сплати судового збору — на [кількість] арк.

    [Дата]. Позивач — [П.І.Б.] / адвокат [П.І.Б.].

    Оформити зразок за дзвінком

Який документ потрібен саме вам — підкаже адвокат після перегляду договору найму.

Зателефонувати
Кому це підходить

Три ситуації, коли потрібен адвокат з оренди

Якщо ваш кейс схожий — телефонуйте. Координатор знайде адвоката профільного напряму за 15 хвилин.

Власник, якому наймач не платить і не з'їжджає

Наймач місяцями не вносить плату, псує майно або не звільняє житло. Самовільно виганяти й міняти замки не можна — це самоправство (ст. 356 КК). Готуємо претензію, розірвання найму через суд (ст. 825 ЦК), виселення (ст. 826 ЦК) і стягнення боргу.

Зателефонувати

Наймач, якому не повертають депозит або виганяють до строку

Власник утримує депозит без підстав або намагається виселити вас до кінця договору, змінивши замки. Повертаємо депозит через суд (ст. 1212 ЦК), а при незаконному виселенні — вселяємо назад (ст. 391 ЦК) і фіксуємо самоправство.

Зателефонувати

Сторона довгострокової оренди при продажу чи спливі строку

Власник продає житло або сплив строк договору, а ви прожили в квартирі роками. Договір найму зберігає чинність для нового власника (ст. 814 ЦК), а наймач має переважне право на новий строк (ст. 822 ЦК). Заявляємо ці права вчасно.

Зателефонувати
Команда

Хто веде вашу справу

Усі — члени Національної асоціації адвокатів України (НААУ) з чинним свідоцтвом і записом у Єдиному реєстрі. Координатор фонду підбирає адвоката під вашу ситуацію: наймач чи власник, депозит, борг, виселення.

Найм і оренда житла

Адвокат фонду

свідоцтво НААУ (за запитом)

Складаємо договори найму, що захищають обидві сторони, і ведемо спори: розірвання, виселення наймача, стягнення боргу — від претензії до касації.

ст. 810 ЦК · ст. 825 ЦК · ст. 826 ЦК

Захист наймача

Адвокат фонду

свідоцтво НААУ (за запитом)

Повертаємо депозит, захищаємо від незаконного виселення і зміни замків, заявляємо переважне право на новий строк оренди.

ст. 822 ЦК · ст. 391 ЦК · ст. 1212 ЦК

Захист наймодавця

Адвокат фонду

свідоцтво НААУ (за запитом)

Стягуємо заборгованість за оренду, розриваємо найм через суд і виселяємо несумлінного наймача, зберігаючи ваше майно.

ст. 820 ЦК · ст. 825 ЦК · ст. 257 ЦК

Оподаткування оренди

Адвокат фонду

свідоцтво НААУ (за запитом)

Легалізуємо дохід від оренди, обираємо між декларуванням і ФОП, захищаємо від штрафів за незадекларовану оренду.

ст. 170 ПКУ · ст. 164 ПКУ

Усі адвокати фонду

Свідоцтво НААУ — за запитом перед початком роботи.

Питання

Часті запитання про оренду житла

Так. Договір найму житла укладається у письмовій формі (ст. 811 ЦК). Усна домовленість формально можлива, але у спорі важко довести умови — строк, розмір плати, депозит.

Письмовий договір з актом приймання-передачі захищає обидві сторони.

Скласти договір найму — +380 73 051 50 77

Не самовільно. Розірвати найм на вимогу наймодавця можна лише за рішенням суду (ст. 825 ЦК). Підстава — несплата за шість місяців (довгостроковий найм) або понад два рази (короткостроковий).

Зміна замків «своїми руками» — самоправство (ст. 356 КК).

Виселити законно — +380 73 051 50 77

Спочатку акт повернення житла в належному стані й розписка або переказ про депозит. Далі — письмова вимога, а якщо не повертає — позов про стягнення (ст. 1212 ЦК) з 3% річних та інфляційними (ст. 625 ЦК).

Позовна давність — 3 роки (ст. 257 ЦК).

Повернути депозит — +380 73 051 50 77

Оренда не зникає. У разі зміни власника житла, переданого у найм, права та обов'язки наймодавця переходять до нового власника (ст. 814 ЦК).

Новий власник не може виселити наймача лише через купівлю — договір найму діє до кінця строку на попередніх умовах.

Захистити оренду — +380 73 051 50 77

Так, за довгостроковим наймом. Наймач має переважне право на укладення договору на новий строк (ст. 822 ЦК). Якщо наймодавець не попередив про відмову, а наймач не звільнив житло, договір вважається продовженим.

Для короткострокового найму (до року) це правило не діє.

Продовжити оренду — +380 73 051 50 77

На будь-який — закон обмежень не встановлює. Якщо строк у договорі не вказано, він вважається укладеним на п'ять років (ст. 821 ЦК).

Найм до одного року — короткостроковий: до нього не застосовується частина правил, зокрема переважне право на новий строк (ст. 822 ЦК).

Так. Дохід фізособи від оренди житла оподатковується ПДФО за ставкою 18% і військовим збором 5% (ставка діє з 01.01.2025); як альтернатива — реєстрація ФОП на спрощеній системі.

Незадекларована оренда загрожує донарахуванням і штрафами обом сторонам.

Легалізувати оренду — +380 73 051 50 77

Першу консультацію по телефону координатор проводить безкоштовно — на ній ви чуєте чесну оцінку перспективи і обсягу роботи. Подальші умови — у договорі, без сюрпризів.

Якщо маєте право на безоплатну правничу допомогу за ст. 14 Закону № 3460-VI — допомагаємо подати заяву.

Зателефонувати +380 73 051 50 77
Зателефонувати +380 73 051 50 77
Перший крок

Оренда без сюрпризів — коли у вас є договір і план

Адвокат фонду перевірив · оновлено 05.07.2026. Опишіть свою ситуацію з орендою — за 15 хвилин на телефоні адвокат скаже, хто правий за законом, який захист і скільки часу у вас лишилось. Перша консультація безкоштовна.

Зателефонувати+380 73 051 50 77

або заповніть форму нижче — передзвонимо за 15 хв

Перша консультація по телефону — безкоштовна. Не передаємо ваші дані третім особам.

Заявка на консультацію — Не словом, а дією
БО «Не словом, а дією»
ЄДРПОУ 45079342 · Київ