Земельні спори

Оренда землі і паю
— захист власника

Орендар занижує плату або не реєструє договір?

  • Мінімум 7 років — строк оренди сільгоспземлі (ст. 19 ЗУ № 161-XIV).
  • Плата за приватний пай — не менше 3% НГО (Указ № 92/2002).
  • Спори про оренду — тільки за місцем ділянки (ст. 30 ЦПК): не за місцем орендаря.

Адвокат фонду прораховує перспективу до подачі — і обирає шлях, де у вас більше шансів.

Зателефонувати +380 73 051 50 77 Питання до адвоката

Перша консультація по телефону — безкоштовна, конфіденційна.

Адвокат онлайн Адвокат фонду оновлено

7
років — мінімальний строк оренди с/г паю
для сільгоспземель; менше — суд визнає недійсним
3%
НГО — мінімум орендної плати за приватний пай
ринкова плата за гарний пай — 6–12% НГО
50
років — максимальний строк оренди землі
для багаторічних насаджень — мінімум від 25 років
3
роки — позовна давність на стягнення боргу з оренди
борг + пеня + 3% річних + інфляційні (ст. 625 ЦКУ)
Як діємо

Чотири кроки, щоб захистити вашу землю в оренді

Кожен крок — під ваш договір: строк, відсоток НГО, реєстрація, докази порушення. Адвокат називає перспективу до того, як ви платите судовий збір.

Перевіряємо договір і реєстрацію

Беремо ваш договір, звіряємо строк, відсоток НГО та порядок індексації; замовляємо витяг з Державного реєстру речових прав. Без реєстрації оренди фактично немає (ЗУ № 1952-IV).

  • НормаЗУ № 1952-IV
  • Результатвитяг з реєстру

Рахуємо борг і шлемо претензію

Розрахунок боргу: НГО × відсоток × роки × коефіцієнт індексації мінус реально отримане. Готуємо досудову претензію рекомендованим листом з вимогою погасити борг у 30 днів (ст. 32 ЗУ № 161-XIV).

  • Нормаст. 32 ЗУ № 161-XIV
  • Строк30 днів на сплату

Обираємо шлях

Стягнення боргу, розірвання договору за несплату чи нецільове використання (ст. 32) або мотивована відмова в поновленні (ст. 33). Обираємо той шлях, де у вас більше шансів і менше витрат.

  • Розірванняст. 32 ЗУ № 161-XIV
  • Поновленняст. 33 ЗУ № 161-XIV

Позов за місцем ділянки + виконання

Подаємо позов до суду за місцем знаходження ділянки (виключна підсудність, ст. 30 ЦПК): розірвання + борг + повернення землі. Після рішення — заява до Держреєстру про припинення оренди і новий вигідніший договір.

  • Підсудністьст. 30 ЦПК
  • Результатповернута земля

Не впевнені, що ваш шлях — стягнути борг чи розірвати договір і повернути землю? Перша консультація по телефону безкоштовна. За 15 хвилин розкладемо ваш договір і назвемо план дій.

Зателефонувати
Хронологія

Анатомія справи — від договору до повернення землі

Реальна хронологія спору про оренду: пʼять контрольних точок, де адвокат фонду включається або страхує вас від помилки.

  1. 01

    Звернення і аналіз договору

    День 1

    Ви надсилаєте фонду копію договору оренди, квитанції про сплату і витяг з Державного реєстру речових прав. Адвокат фіксує порушення орендаря: заниження плати, борг, відсутність реєстрації. Передзвонюємо того ж дня з першим розбором.

    Старт
  2. 02

    Розрахунок боргу і досудова претензія

    Дні 1–14

    Звіряємо НГО, рахуємо борг за останні 3 роки (позовна давність) з пенею, 3% річних та інфляційними (ст. 625 ЦКУ), готуємо претензію рекомендованим листом. На цьому етапі ви чуєте чесну відповідь: «варто судитися» або «дешевше домовитися».

    Розбір
  3. 03

    Досудове врегулювання або позов

    Розвилка

    Якщо орендар гасить борг або поновлює договір на ваших умовах — спір закрито без суду. Якщо ні — готуємо позов: розірвання за ст. 32 ЗУ № 161-XIV, стягнення боргу і повернення ділянки.

    Розвилка
  4. 04

    Розгляд і забезпечення позову

    6–12 міс.

    Подаємо позов за місцем ділянки (ст. 30 ЦПК) і клопотання про забезпечення позову — арешт майна орендаря на суму боргу або заборону користуватися ділянкою до рішення. Ведемо засідання, за потреби — апеляцію.

    Розгляд
  5. 05

    Повернення землі і реєстрація припинення

    Рішення

    При задоволенні позову стягуємо борг з пенею та інфляційними, повертаємо ділянку, подаємо до Держреєстру речових прав заяву про припинення оренди (потрібне саме судове рішення). Далі — новий договір на ринкових умовах. Перспективу прораховуємо до подачі — не йдемо у програшні справи.

    Результат
Порівняння

Розбиратися самому чи з адвокатом фонду

Що ви отримаєте у кожному з двох шляхів — після першого порушення орендаря і через рік.

Порівняння: спір про оренду землі самотужки або з адвокатом фонду
Що буде Сам(а) або без дійБез адвоката Альтернатива: З адвокатом фондуКоординатор + профільний адвокат
СтрокиПропустили 3 роки позовної давності — старий борг уже не стягнутиАдвокат рахує борг у межах давності — з пенею, 3% річних та інфляційними (ст. 625 ЦКУ)
ПідсудністьПодали позов за місцем орендаря — суд поверне без розгляду, час втраченоОдразу за місцем ділянки (ст. 30 ЦПК) — без відмов через підсудність
РеєстраціяНе перевірили реєстрацію — не знаєте, чи договір оренди діє взагаліВитяг з Держреєстру: якщо оренди немає — стягуємо як безпідставне збагачення (ст. 1212 ЦКУ)
Розірвання«Не подобається орендар» — суд відмовить, немає законної підставиОбираємо підставу за ст. 32: несплата, нецільове використання, псування ґрунтів
Час на справу3–6 місяців читання ЗК, ЗУ № 161-XIV і практики ВС, ризик помилки у формулюванняхОдин дзвінок — план дій. Далі справу веде адвокат
ПоновленняЗабули про переважне право — орендар через суд продовжив договір на старих умовахМотивована письмова відмова за ст. 33 — переважне право орендаря не виникає
Закон

Норма, від якої залежить, чи повернете ви землю

У ст. 33 два слова вирішують долю оренди: «письмово» і «місяць». Орендар не повідомив вчасно — переважне право втрачено.

Орендар, який належно виконував обовʼязки за договором оренди, має переважне право на поновлення договору. Орендар зобовʼязаний повідомити орендодавця про намір скористатися ним не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку договору.
Закон України «Про оренду землі» ст. 33 ЗУ № 161-XIV

  1. Письмово, не усно

    Усна домовленість «продовжимо» не рахується. Тільки документ із доказом надсилання — рекомендований лист з описом вкладення або повідомлення через нотаріуса.

  2. Не пізніше ніж за 1 місяць

    Орендар має повідомити про намір поновити до закінчення строку. Пропустив цей строк — переважне право втрачено (стала практика Верховного Суду 2024 року).

  3. Можна відмовити мотивовано

    Ви не зобовʼязані поновлювати. Письмова мотивована відмова (вища ринкова плата, особисте використання) — і переважне право орендаря не спрацьовує.

Спливає ваш договір

Договір оренди спливає найближчим часом? Зателефонуйте — розкладемо разом, як не втратити землю і не поновити на старих невигідних умовах.

Зателефонувати
Документи

Шаблони для спору про оренду землі

Усі шаблони — для розуміння обсягу роботи. Адвокат фонду адаптує текст під ваш договір — не використовуйте їх самостійно без правки.

  • Досудова претензія орендарю про сплату боргу

    ст. 32 ЗУ № 161-XIV

    Дзвонити
    Зразок структури — заповнюється під ваш ППР

    Кому: [П.І.Б. / найменування орендаря], адреса: [адреса], тел. [номер].

    Від: [П.І.Б.], власник земельної ділянки з кадастровим номером [номер], адреса: [адреса], тел. [номер].

    ПРЕТЕНЗІЯ (ВИМОГА) про сплату заборгованості з орендної плати та попередження про розірвання договору оренди землі № [номер] від [дата].

    Між нами укладено договір оренди земельної ділянки площею [га], кадастровий номер [номер], зареєстрований у Державному реєстрі речових прав [дата, номер запису]. За умовами договору орендна плата становить [відсоток]% НГО ([сума] грн на рік) і сплачується у строк [до якої дати].

    Станом на [дата] заборгованість з орендної плати за період [роки] становить [сума] грн, що підтверджується розрахунком: НГО [сума] × [відсоток]% × [кількість років] × коефіцієнт індексації мінус фактично сплачене.

    Вимагаю у строк 30 днів з дня отримання цієї претензії погасити заборгованість у сумі [сума] грн разом з пенею, 3% річних та інфляційними втратами (ст. 625 ЦКУ). У разі несплати я звернуся до суду з позовом про розірвання договору за ст. 32 ЗУ № 161-XIV, стягнення боргу і повернення ділянки — з віднесенням на Вас судових витрат.

    Додатки: копія договору оренди, розрахунок боргу, витяг з реєстру — на [кількість] арк.

    [Дата]. [П.І.Б., підпис].

    Оформити зразок за дзвінком

  • Позов про розірвання договору оренди і стягнення боргу

    ст. 32 ЗУ № 161-XIV

    Дзвонити
    Зразок структури — заповнюється під ваш ППР

    До: [найменування] районного суду за місцем знаходження земельної ділянки (виключна підсудність, ст. 30 ЦПК), [адреса].

    Позивач: [П.І.Б.], [адреса], тел. [номер].

    Відповідач: [П.І.Б. / найменування орендаря], [адреса].

    ПОЗОВНА ЗАЯВА про розірвання договору оренди землі, стягнення заборгованості та повернення земельної ділянки.

    Позивачу належить земельна ділянка площею [га], кадастровий номер [номер]. Між сторонами укладено договір оренди № [номер] від [дата], зареєстрований у Державному реєстрі речових прав. Відповідач систематично не сплачує орендну плату — заборгованість за [роки] становить [сума] грн.

    Систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору за ст. 32 ЗУ № 161-XIV. Крім боргу, стягненню підлягають пеня (за договором), 3% річних та інфляційні втрати (ст. 625 ЦКУ).

    Прошу суд:

    • розірвати договір оренди землі № [номер] від [дата];
    • стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати [сума] грн, пеню [сума] грн, 3% річних та інфляційні втрати;
    • зобовʼязати відповідача повернути земельну ділянку з кадастровим номером [номер];
    • стягнути судові витрати.

    Додатки: копія договору оренди, витяг з реєстру, розрахунок боргу, докази досудового врегулювання, квитанція про судовий збір — на [кількість] арк.

    [Дата]. Адвокат [П.І.Б.], ордер № [номер].

    Оформити зразок за дзвінком

  • Позов про повернення ділянки та безпідставне збагачення

    ст. 1212 ЦКУ

    Дзвонити
    Зразок структури — заповнюється під ваш ППР

    До: [найменування] районного суду за місцем знаходження ділянки (ст. 30 ЦПК), [адреса].

    Позивач: [П.І.Б.], [адреса], тел. [номер].

    Відповідач: [П.І.Б. / найменування], [адреса].

    ПОЗОВНА ЗАЯВА про повернення земельної ділянки та стягнення безпідставно збереженого майна.

    Позивачу належить земельна ділянка площею [га], кадастровий номер [номер]. Відповідач користується ділянкою без чинної правової підстави: договір оренди не зареєстрований у Державному реєстрі речових прав (право оренди виникає лише з моменту реєстрації, ЗУ № 1952-IV) / строк договору закінчився [дата].

    Особа, яка набула майно за рахунок іншої особи без достатньої правової підстави, зобовʼязана його повернути (ст. 1212 ЦКУ). Вартість користування ділянкою за весь період підлягає стягненню як безпідставне збагачення.

    Прошу суд:

    • зобовʼязати відповідача повернути земельну ділянку з кадастровим номером [номер];
    • стягнути з відповідача вартість користування ділянкою за період [роки] у сумі [сума] грн (ст. 1212 ЦКУ);
    • стягнути судові витрати.

    Додатки: копія витягу з реєстру, розрахунок вартості користування, докази користування ділянкою відповідачем, квитанція про судовий збір — на [кількість] арк.

    [Дата]. Адвокат [П.І.Б.], ордер № [номер].

    Оформити зразок за дзвінком

  • Письмова відмова орендарю в поновленні договору

    ст. 33 ЗУ № 161-XIV

    Дзвонити
    Зразок структури — заповнюється під ваш ППР

    Кому: [П.І.Б. / найменування орендаря], адреса: [адреса].

    Від: [П.І.Б.], власник земельної ділянки з кадастровим номером [номер], [адреса], тел. [номер].

    ПОВІДОМЛЕННЯ про відмову у поновленні договору оренди землі № [номер] від [дата].

    Строк дії договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером [номер] закінчується [дата]. Повідомляю, що я не маю наміру поновлювати договір оренди на новий строк.

    Відмова мотивована такими обставинами: [маю намір використовувати ділянку особисто / отримав пропозицію на вигідніших умовах щодо розміру орендної плати / інші підстави]. Переважне право орендаря на поновлення (ст. 33 ЗУ № 161-XIV) за наявності мотивованої відмови орендодавця не застосовується.

    Прошу після закінчення строку договору повернути земельну ділянку у належному стані за актом приймання-передачі та не чинити перешкод у користуванні нею.

    Додатки: копія договору оренди — на [кількість] арк.

    [Дата]. [П.І.Б., підпис].

    Оформити зразок за дзвінком

  • Додаткова угода про підвищення орендної плати

    ст. 15 ЗУ № 161-XIV

    Дзвонити
    Зразок структури — заповнюється під ваш ППР

    ДОДАТКОВА УГОДА № [номер] до договору оренди землі № [номер] від [дата].

    Орендодавець: [П.І.Б.], [адреса]. Орендар: [П.І.Б. / найменування], [адреса].

    Сторони домовились внести зміни до договору оренди земельної ділянки площею [га], кадастровий номер [номер], у частині розміру орендної плати.

    1. Пункт [номер] договору викласти в редакції: «Орендна плата встановлюється у розмірі [відсоток]% нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що становить [сума] грн на рік, та щорічно індексується на коефіцієнт індексації НГО».

    2. Розмір орендної плати відповідає вимогам законодавства щодо істотних умов договору оренди (ст. 15 ЗУ № 161-XIV) та не є нижчим за мінімальний (для приватного паю — 3% НГО, Указ № 92/2002).

    3. Ця додаткова угода є невідʼємною частиною договору, набирає чинності з моменту державної реєстрації відповідних змін у Державному реєстрі речових прав і застосовується з [дата].

    Реквізити та підписи сторін.

    [Дата]. Орендодавець — [П.І.Б., підпис]. Орендар — [П.І.Б., підпис, печатка].

    Оформити зразок за дзвінком

  • Заява до Держреєстру речових прав про припинення оренди

    ЗУ № 1952-IV

    Дзвонити
    Зразок структури — заповнюється під ваш ППР

    Кому: державний реєстратор / нотаріус [найменування ЦНАП або нотаріальної контори], [адреса].

    Заявник: [П.І.Б.], власник земельної ділянки з кадастровим номером [номер], [адреса], тел. [номер].

    ЗАЯВА про державну реєстрацію припинення іншого речового права — права оренди земельної ділянки з кадастровим номером [номер].

    Прошу провести державну реєстрацію припинення права оренди земельної ділянки площею [га], кадастровий номер [номер], зареєстрованого за орендарем [П.І.Б. / найменування] на підставі договору оренди № [номер] від [дата] (запис № [номер] у Державному реєстрі речових прав).

    Підстава припинення: [закінчення строку дії договору оренди / рішення суду від [дата] у справі № [номер] про розірвання договору, що набрало законної сили / угода сторін про розірвання].

    Реєстрація здійснюється відповідно до ЗУ № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

    Додатки: копія договору оренди, документ — підстава припинення (судове рішення / акт), документ про сплату адміністративного збору — на [кількість] арк.

    [Дата]. [П.І.Б., підпис].

    Оформити зразок за дзвінком

Який документ потрібен саме вам — підкаже адвокат після перегляду вашого договору оренди.

Зателефонувати
Кому це підходить

Три ситуації, коли оренду землі варто відстоювати

Якщо ваш кейс схожий — телефонуйте. Координатор знайде профільного адвоката за 15 хвилин.

Орендар занижує плату

У договорі прописано 6% НГО, а ви фактично отримуєте 2–3% — або останні рік-два не платять узагалі. Тягнути не можна: за кожен місяць спливає 3-річна позовна давність, і старий борг стягнути вже не вдасться.

Зателефонувати

Договір не зареєстровано

Орендар роками користується землею, а договору немає в Державному реєстрі речових прав. Формально оренди немає: ви можете вимагати повернення ділянки, а плату за весь період стягнути як безпідставне збагачення (ст. 1212 ЦКУ).

Зателефонувати

Спадкоємець паю в оренді

Отримали земельний пай у спадок, а хто, на яких умовах і за скільки його орендує — невідомо. Орендар не виходить на звʼязок або платить «як хоче». Реєструємо право власності, замовляємо витяг і стягуємо плату з моменту відкриття спадщини.

Зателефонувати
Команда

Хто веде вашу справу

Усі — члени Національної асоціації адвокатів України (НААУ) з чинним свідоцтвом і записом у Єдиному реєстрі. Координатор фонду підбирає адвоката під ваш договір: тип порушення, розмір боргу, стадія оренди.

Оренда і поновлення

Адвокат фонду

свідоцтво НААУ (за запитом)

Ведемо спори про оренду — від досудової претензії до повернення землі: розірвання за ст. 32, відмова в поновленні за ст. 33, супровід у суді за місцем ділянки.

ст. 32 ЗУ № 161-XIV · ст. 33 ЗУ № 161-XIV · ст. 30 ЦПК

Стягнення боргу

Адвокат фонду

свідоцтво НААУ (за запитом)

Рахуємо і стягуємо заборгованість з орендної плати за 3 роки з пенею, 3% річних та інфляційними; стягуємо безпідставне збагачення, коли договору немає.

ст. 625 ЦКУ · ст. 1212 ЦКУ · ст. 257 ЦКУ

Реєстрація прав

Адвокат фонду

свідоцтво НААУ (за запитом)

Реєструємо і припиняємо право оренди у Держреєстрі речових прав, оскаржуємо відмови, оформлюємо пай спадкоємця й додаткові угоди про плату.

ЗУ № 1952-IV · ст. 15 ЗУ № 161-XIV

Розірвання договору

Адвокат фонду

свідоцтво НААУ (за запитом)

Розриваємо договір за нецільове використання і псування ґрунтів, стягуємо шкоду землі та повертаємо ділянку через суд із забезпеченням позову.

ст. 32 ЗУ № 161-XIV · ст. 24 ЗУ № 161-XIV

Усі адвокати фонду

Свідоцтво НААУ — за запитом перед початком роботи.

Питання

Часті запитання про оренду землі та паю

Для сільськогосподарських земель — мінімум 7 років (ст. 19 ЗУ № 161-XIV). Це правило не можна зменшити за домовленістю сторін — договір на менший строк суд визнає недійсним у частині строку.

  • Меліоровані землі — мінімум 10 років.
  • Багаторічні насадження (сад, виноград) — мінімум 25 років.
  • Максимум для будь-якої землі — 50 років.

Якщо у вашому старому договорі стоїть 3 або 5 років — це порушення. Адвокат оцінить, чи можна на цій підставі змінити умови або переукласти договір.

Для приватних паїв мінімум встановив Указ Президента № 92/2002 — не менше 3% нормативно-грошової оцінки (НГО) на рік.

Приклад: НГО одного гектара — 35 000 грн. Мінімум плати — 35 000 × 3% = 1050 грн/рік за гектар. За пай 4 га — 4200 грн/рік мінімум.

Для державних і комунальних с/г земель — максимум 12% НГО (ст. 288 ПКУ); у воєнний час діють особливі правила визначення плати. Якщо у вашому договорі «3%» — це невигідно.

Порахувати мій випадок — +380 73 051 50 77

Не сперечайтеся усно — починайте з документа.

  1. Зробіть розрахунок: скільки мали отримати за весь період (з індексацією) і скільки отримали. Різниця — борг.
  2. Письмово запросіть акт звірки, дайте 30 днів. Проігнорують — це додатковий доказ.
  3. Надішліть досудову претензію рекомендованим листом з попередженням про розірвання.
  4. Ігнорує — позов до місцевого суду за місцем розташування ділянки (ст. 30 ЦПК).

Стягнути можна борг за останні 3 роки (позовна давність) + пеню + 3% річних + інфляційні (ст. 625 ЦКУ). Часто загальна сума у 1,5–2 рази перевищує сам борг.

Дізнатись мій борг — +380 73 051 50 77

Можна — але тільки за наявності підстав за ст. 32 ЗУ № 161-XIV або в договорі. Основні підстави:

  • Систематична несплата орендної плати.
  • Використання землі не за цільовим призначенням.
  • Передача в суборенду без вашої згоди.
  • Псування ґрунтів (вилучення родючого шару, забруднення).
  • Знищення або пошкодження ділянки, що перешкоджає використанню.

Просто «не подобається орендар» — не підстава. Розірвання — тільки через суд (у позасудовому порядку — лише за згодою сторін через додаткову угоду).

Не зобовʼязані — але мусите дотримати процедуру. Орендар має переважне право на поновлення за ст. 33 ЗУ № 161-XIV, якщо належно виконував договір і письмово повідомив вас не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення.

Ваші варіанти:

  • Згодні — підписуєте додаткову угоду, реєструєте в Держреєстрі.
  • Хочете інші умови (вища плата) — пропонуєте свої; орендар не погоджується — переважне право припиняється.
  • Не хочете поновлювати — пишете мотивовану відмову. Без мотивації суд може примусити поновити.

Усі дії — рекомендованим листом, зберігайте квитанції.

Обрати тактику — +380 73 051 50 77

Так — продаж землі не припиняє оренду. Новий власник стає орендодавцем замість вас (ст. 148-1 ЗК). Договір діє на тих самих умовах до закінчення строку.

З 1 січня 2024 року с/г землю можуть купувати і юридичні особи (створені громадянами України) — до 10 000 га; на територіях бойових дій діють обмеження (Закон № 2247-IX).

У договорі часто є переважне право орендаря на купівлю. Перед продажем третій особі ви маєте письмово запропонувати викупити землю орендарю на тих самих умовах — інакше він може у суді перевести договір купівлі-продажу на себе.

Перевірити мій договір — +380 73 051 50 77

Договір оренди без реєстрації в Державному реєстрі речових прав — не діє. Право оренди виникає лише з моменту державної реєстрації (ЗУ № 1952-IV).

Наслідки:

  • Орендар користується землею без правової підстави.
  • Ви маєте право вимагати негайної реєстрації або повернення землі.
  • Сума за весь період стягується як безпідставне збагачення (ст. 1212 ЦКУ) — часто більше, ніж сама оренда.

Замовте довідку з Держреєстру через ЦНАП або сайт Мінʼюсту. Немає договору в реєстрі — звертайтеся до адвоката: у більшості випадків ситуація виграшна.

Перевірити реєстрацію — +380 73 051 50 77

Першу консультацію по телефону координатор проводить безкоштовно — на ній ви чуєте чесну оцінку перспективи і обсягу роботи. Подальші умови — у договорі, без сюрпризів.

Якщо маєте право на безоплатну правничу допомогу за ст. 14 Закону № 3460-VI — допомагаємо подати заяву.

Зателефонувати +380 73 051 50 77
Зателефонувати +380 73 051 50 77
Перший крок

Земля — ваш актив, навіть якщо це маленький пай. Не дозволяйте орендарю занижувати плату чи «забувати» поновлення

Адвокат фонду перевірив · оновлено 05.07.2026. Опишіть ситуацію: чи є договір на руках, чи зареєстрований він і коли спливає строк — адвокат назве план дій і перспективу.

Зателефонувати+380 73 051 50 77

або заповніть форму нижче — передзвонимо за 15 хв

Перша консультація по телефону — безкоштовна. Не передаємо ваші дані третім особам.

Заявка на консультацію — Не словом, а дією
БО «Не словом, а дією»
ЄДРПОУ 45898573 · Київ